Олег Бегов Голосов: 1 Адрес блога: http://oleg-begov.livejournal.com/ Добавлен: 2012-11-22 20:58:27 блограйдером Олег_ПМТЛ

Как уменьшить стоимость съёма жилья (квартиры)

2013-02-16 21:25:23 (читать в оригинале)

До значения, когда живя в съёмной квартире можно копить деньги на покупку своего жилья, и это будет немного выгоднее, чем покупать квартиру в кредит.

Многие граждане при переезде в крупный город на новую работу, заработки, на время обучения в ВУЗе (техникуме) или по другим жизненным причинам, обстоятельствам, вынуждены снимать квартиру в наём.
По сведениям из интернета «только в Москве сдаются в аренду порядка 200 тысяч квартир, это около 20% от всего объема жилого фонда. Однако по этому показателю Москва серьезно отстает от столиц развитых стран. По данным Международного союза квартиросъемщиков, в среднем в Европе 40% людей живут в арендованных квартирах. В Америке треть населения снимает квартиры и дома. При этом наибольшим спросом жилье пользуется в крупных городах. К примеру, в Сан-Франциско 65% жилья сдается в аренду, а в Нью-Йорке - 70%.»
При этом в России сдают квартиры обычно частные лица. В большинстве случаев, факт сдачи в наём жилья стараются скрыть, чтобы не платить налоги.

В сентябре 2012 года Правительство утвердило план по развитию рынка арендного жилья в России.
«Развивать рынок арендного жилья предлагается с использованием механизма частно-государственного партнерства. Выглядело бы это так: муниципалитет выбирает несколько участков, находящихся у него в собственности, привлекает инвестора, который строит этот дом, становится его владельцем и управляющей компанией. Инвестор получает доход, управляет домом, следит за качеством ремонта. А у муниципалитета появляется фонд социального найма, жилье, которое можно предоставить дефицитным специалистам или тем, кого нужно срочно переселить из ветхого фонда. Возможно, эти предложения и лягут в основу поправок, которые Минрегион предложит для утверждения.»

Вопрос только, какую цену за съём жилья установит его владелец.
Дело в том, что инвестор будет брать деньги в кредит у банков, из-за чего съём квартиры будет сравним с ценой выплаты кредита по ипотеке.
Если инвестор найдёт деньги минуя банки, то всё равно захочет получить прибыль превышающую инфляцию или достичь окупаемости вложений в течении 8-15 лет.
Либо инвестор будет просить при использовании механизма частно-государственного партнерства, компенсировать, за счёт муниципального бюджета, часть расходов по взятому кредиту на строительство арендного жилья.

Если рассмотреть проблему развития арендного жилья с позиции квартиросъёмщиков. То можно предложить механизм строительства арендного жилья выгодный в основном гражданам-квартиросъемщикам.
Но…, не выгодный инвесторам, из-за очень низкой окупаемость 50-75 лет, и сворачивания коммерческого рынка арендного жилья. Не выгодный правительству, на начальном этапе потребуются большие средства из бюджета, и медленного темпа ввода нового арендного жилья.

Рассмотрим следующий пример.
Допустим государство (через госкомпанию, госкорпорацию) построило 2000 квартир для сдачи их в коммерческий наём гражданам. Полученные деньги с квартиросъёмщиков госкомпания использует только для последующего строительства нового жилья для сдачи в наём.
Если 2000 квартиросъёмщиков будут платить за съём государственного жилья по 7 тыс.руб в месяц, то за год они заплатят 168 млн.руб. (2000*7000*12=168 млн.)
Данной суммы хватит, чтобы построить многоэтажный дом на 84 квартиры средней стоимостью в 2 млн. руб (168/2=84).
84 квартир это 4,2% от 2000 квартиросъёмщиков
100/4,2=24 года необходимо чтобы обеспечить ещё 2000 квартиросъёмщиков жильём стоимостью в 2 млн.руб. То есть, по грубым расчётам, за 24 года вложения окупятся строительством (сдачей в эксплуатацию) 2000 квартир второй очереди для квартиросъёмщиков.
А ещё через 24 года будет достигнута «прибыль» в 100%, сдачей в эксплуатацию ещё 2000 квартир третьей очереди, плюс дополнительно 2000 квартир за счёт квартиросъёмщиков второй очереди. В последующие 24 года можно возместить государству построенные авансом 2000 квартир, за счёт продажи построенных 2000 квартир.

Данный пример показывает, что теоретически возможно строить квартиры, только за счёт платы с квартиросъёмщиков, минуя грабительские банковские кредиты. Если только на начальном этапе государство за счёт бюджетных средств построит определённое количество арендуемого жилья.
Для строительства 2000 квартир по 2 млн.руб. необходимо 4 млрд. руб.
Для строительства 200 тыс.квартир по 2 млн.руб. необходимо 400 млрд. руб.
Можно сравнить с расходами на проведение саммита АТЭС во Владивостоке, они составили около 680 млрд. руб. (большая часть этих средств пошла на модернизацию столицы Дальнего Востока и региона в целом).

На первый взгляд аренда жилья за 25 лет, выйдет в 2 раза дешевле, чем ипотека, но, к сожалению есть недостаток.
Если при ипотеке, в течении всего периода, размер выплаты кредита будет одинаковый (к примеру 14 тыс.руб в месяц), и к концу срока, нагрузка на семейный бюджет уменьшится вместе с инфляцией в 2-3 раза.
То, для квартиросъёмщиков, нагрузка на семейный бюджет останется постоянной на весь период, цена аренды жилья будет каждый год расти вместе с инфляцией (вместе с увеличением стоимости жилья), и к концу срока в 25 лет может вырасти с 7 тыс.руб до 20 тыс. руб. Помимо этого, надо ещё копить деньги на покупку своего жилья.

Ежемесячная плата 7 тыс.руб в месяц, это 0,35% (4,2/12=0,35) от стоимости квартиры в 2 млн.руб. Но рыночная стоимость жилья может быть значительно больше, к примеру, в Москве стоимость однокомнатной квартиры достигает 6 млн.руб, из-за чего ежемесячная плата за съём увеличится в трое, до 21 тыс.руб.

Стоимость съёма жилья ещё можно и нужно уменьшить. Несмотря на то, что это снизит ежегодный рост строительства нового жилья, зато взамен получим очень важный эффект.
А именно, живя в съёмной квартире можно копить деньги на покупку своего жилья, и это будет немного выгоднее, чем покупать квартиру в кредит.
Теперь по порядку.
Допустим размер ежемесячной ставки за съём жилья установить на уровне 0,25% от рыночной стоимости нового жилья.
Тогда плата за съём жилья будет 5 тыс.руб в месяц для квартиры стоимостью в 2 млн.руб. (для московской квартиры стоимостью в 6 млн.руб, плата за съём жилья составит 15 тыс.руб в месяц)
2000 квартиросъёмщиков уплачивая по 5 тыс.руб в месяц за съём жилья за год заплатят 120 млн.руб. (2000*5000*12=120 млн.).
Данной суммы хватит, чтобы построить многоэтажный дом на 60 квартир средней стоимостью в 2 млн.руб (120/2=60).
60 квартир от 2000 квартиросъёмщиков, это 3% (ежегодный рост строительства нового жилья).
Потребуется 33 года чтобы обеспечить ещё 2000 квартиросъёмщиков в жильём стоимостью в 2 млн.руб., то есть вложения окупятся строительством (сдачей в эксплуатацию) ещё 2000 квартир второй очереди для квартиросъёмщиков, и лишь через 66 лет принесут 100% «прибыль», сдачей в эксплуатацию ещё 2000 квартир третьей очереди.

Допустим квартиросъёмщик, решил накопить деньги на покупку собственной квартиры, путём ежемесячного взноса в 7000 руб в банк под проценты.
Если принять условие, что ежегодный рост заработной квартиросъёмщика, позволяет ему ежегодно немного (на уровне инфляции) увеличивать размер ежемесячного взноса в банк, также проценты по его вкладу превышают инфляцию (или сравнимы с ней), плюс ежегодная пролонгация суммы вклада банком (выплата процентов причисляется к сумме вклада), позволяет дополнительно увеличить сумму размера вклада. В итоге, ежегодный прирост вклада, равен ежегодному росту рыночной стоимости жилья, что позволяет для удобства вычисления, не учитывать в расчёте инфляцию (рост стоимости жилья).
Итак, чтобы накопить квартиросъемщику на квартиру стоимостью 2 млн.руб. необходимо 24 года (7000*12*24=2 016 000 руб). При этом, ежемесячная нагрузка на семейный бюджет составит 12 тыс. руб (суммируем съем и взнос, 5000+7000=12 000).

Если купить квартиру стоимостью в 2 млн.руб. в кредит на 25 лет под 9,4%. Сумма ежемесячного платежа банку (она же нагрузка на семейный бюджет), составит 16 784 руб. (расчёты проводил с помощь калькулятора аннуитетных кредитов)

Выходит, что в начале (первые 5-7 лет) откладывания денег на покупку собственной квартиры, нагрузка на семейный бюджет будет меньше чем при выплате кредита. Правда, впоследствии из-за инфляции нагрузка сравняется, а затем нагрузка для семейного бюджета при выплате кредита уменьшится, по сравнению с откладыванием денег.

Вывод, в России нужно арендное жильё, со ставкой за съём жилья от 0,25% и ниже, от её стоимости. При сохранении окупаемости возводимого жилья для обеспечения роста ввода нового арендного жилья.

<br />

---

Срок выхода на пенсию для чиновников (госслужащих)

2013-01-04 22:25:07 (читать в оригинале)

Москва. 2 января. INTERFAX.RU:  Чиновникам разрешили служить дольше Президент России Владимир Путин подписал федеральный закон, касающийся предельного возраста пребывания на госслужбе, сообщается на сайте Кремля. Соответствующий закон "О внесении изменения в статью 25 федерального закона "О государственной гражданской службе РФ" был принят Госдумой 19 декабря 2012 года и одобрен Советом Федерации 26 декабря 2012 года. В Госдуму он был внесен в сентябре 2012-го президентом. Законом вводится норма, согласно которой федеральному государственному гражданскому служащему, достигшему предельного возраста пребывания на государственной гражданской службе, замещающему должность государственной гражданской службы категории "руководители" высшей группы должностей государственной гражданской службы, срок государственной гражданской службы с его согласия может быть продлен по решению президента РФ, но не свыше чем до достижения им возраста 70 лет. Государственному гражданскому служащему, достигшему предельного возраста пребывания на государственной гражданской службе, срок этой службы с его согласия может быть продлен по решению представителя нанимателя, но не свыше чем до достижения им возраста 65 лет, а государственному гражданскому служащему, замещающему должность государственной гражданской службы категории "помощники (советники)", учрежденную для содействия лицу, замещающему государственною должность, - до окончания срока полномочий указанного лица. В сообщении отмечается, что "введение данной нормы будет способствовать сохранению на федеральной государственной гражданской службе высококвалифицированных и опытных государственных гражданских служащих, относящихся к руководящему кадровому составу". Смотрите оригинал материала на http://www.interfax.ru/politics/txt.asp?id=283786

На мой взгляд, это приведёт к разрушению социальных лифтов. Молодым (и средних лет) служащим, придётся работать на низших (младших) должностях, пока старикам не надоест работать, или пока они не предадут должности своим подросшим детям (родственникам). Может повлеч возникновение семейных коррупционных связей.
Да какой смысл продления для высших чиновников, срока службы, когда есть Кадровый президентский резерв.

Нужно, государственным гражданским служащим, занимающим (замещающим) должности государственной гражданской службы категории "помощники (советники)" и должности "руководителей" высшей группы должностей государственной гражданской службы, достигшим предельного возраста - 60 лет, запретить продлевать срок их срок службы на указанных должностях.

Оставить только, для государственных гражданских служащих, занимающим (замещающим) должности младших категорий (не относящиеся вышеперечисленным категориям и категориям начальник, руководитель, по достижению предельного возраста пребывания на государственной гражданской службе, срок их службы с их согласия может быть продлен по решению представителя нанимателя, но не свыше чем до достижения ими возраста 65 лет. При условии, что за последние 5 лет в их службе (отдела) не было фактов коррупции.

Если государственный гражданский служащий, занимающий (замещающий) должность государственной гражданской службы категории "помощник (советник)" или должность "руководителя", достигшим предельного возраста - 60 лет, желает дальше работать на государственной службе до 65 лет. То ему предлагаются, только должности младших категорий, перечень которых правительством должен быть строго определён для каждой службы.
А так же отдельно, для каждой младшей должности, прописать требование наличия у претендента (бывшего помошника, советника или руководителя) необходимых профессиональных навыков (владению определённой специальностью и стажа работы по схожей специальности).
Что бы, бывшие руководитель (начальники) не смогли устроится на лёгкую должность, а эффективно работали и передавали опыт новому молодому поколению.

---

В правительстве снова подняли вопрос о введении налога с продаж

2012-12-06 18:43:40 (читать в оригинале)

4.12.2012г. Газета.ru: Текст: Екатерина Карпенко: Удар с продаж Дмитрий Медведев встретился с Российским союзом промышленников и предпринимателей впервые после назначения главой правительства. Премьер сразу объявил: в правительстве снова подняли вопрос о введении налога с продаж — «какой все-таки нам полезнее иметь налог — налог на добавленную стоимость или налог с продаж». Этот вопрос будет вынесен уже на совещание 26 декабря. В последний раз налог с продаж действовал с 1998 года по конец 2003 года — параллельно с НДС. Он шел в бюджеты регионов, которые могли вводить ставки до 5%. Эта сумма взималась со стоимости товаров (услуг), в которую уже входили НДС и акцизы. Инициативы о возвращении налога с продаж путем замены НДС выдвигались в течение многих лет, но власть предпочитала их не форсировать. В Минфине всегда выступали против: налог с продаж легко обойти — НДС собирается на каждом этапе, а налог с продаж — на заключительном, соответственно, существенная часть денег не доходила до этапа сбора налогов. Кроме того, его включали в цену товара при перепродаже. Но в 2011 году эту тему подняло Минэкономразвития, в сентябре 2012 года вице-премьер Аркадий Дворкович обещал, что правительство вернется к вопросу через полгода. В январе — октябре в консолидированный бюджет России поступило 9,161 трлн рублей налогов, из которых 1,603 трлн — НДС. Это 17,5% налоговых поступлений.

Теоретически Налог с продаж, более эффективно стимулирует бизнес развивать (модернизировать) своё производство, в отличие от налога на добавленную стоимость.
Это можно определить по показателю рентабельности. Рентабельность производства рассчитывается как отношение прибыли от реализации к сумме затрат на производство и реализацию продукции

В качестве примера, приведу небольшой расчёт для производства при Налоге добавленную стоимость (НДС) и при Налоге с продаж.
Допустим существует два производства, выпускающих одинаковую продукцию по одинаковой цене в 1000 руб.
Но, на одном производстве установлено современные оборудование (конвейер), позволяющий достичь рентабельности в 30% (на 1000 руб прибыли, приходится 700 руб затрат), а на другом производстве работают на старом оборудовании, с рентабельностью в 20% (на 1000 руб прибыли, приходится 800 руб затрат).

При ставке НДС в 18%.
Владельцы современного производства, с каждой единицы товара, заплатят налог в размере (1000-700)/100*18=54 руб.
Владельцы старого производства заплатят налог в размере (1000-800)/100*18=36 руб.
В Федеральный бюджет с бизнеса - обоих предприятий поступит (54+36)= 90руб налогов.
При переходе с НДС на Налог с продаж, власть поступит следующим образом, установить одинаковую ставку, размер которой, как минимум, не должен уменьшить поступление в бюджет налогов с бизнеса, или остаться прежним (в нашем примере равным 90 руб).
Тогда (для нашего примера) ставка Налога с продаж, должна стать равной 4,5% (1000/100*4,5=45руб и 45+45=90руб)
В итоге, владельцы современного производства заплатят на 9 рублей меньше налогов с каждой единицы товара (54-45=9 руб или на 17% меньше).
А, владельцам старого производства наоборот заплатят на 9 рублей больше налогов.
То есть, при Налоге с продаж, выигрывают те предприятия, где наибольшая рентабельность производства (установлено современное оборудование).
Значит бизнес, чтобы меньше платить налогов будет стремиться периодически модернизировать (совершенствовать) своё производство.

На первый взгляд (в теории) выглядит перспективно для развития современного производства в стране, но из-за не совершенства налогового законодательства выйдет, как всегда - для производства только хуже.
Дело в том, что в России (наверное, как и во всём мире) самым рентабельным бизнесом, признан бизнес в сфере торговли.
Но в российском налоговом кодексе, нет разницы в ставках налогообложения между предприятием и магазином. Как и нет разницы в налоговых ставках однотипных товаров – российских или импортных.

В результате, при введении Налога с продаж бизнес сферы торговли станет платить меньше налогов, и эти недостающие налоги придётся платить бизнесу сферы производства. (По аналогии, примера приведённого выше, с двумя предприятиями с разной рентабельностью).
Вследствие чего, в России станет более выгодно заниматься торговлей, чем производством товаров. В добавок, в торговле станет более выгодно (рентабельно) продавать импортные товары, чем отечественные (и это в условиях ВТО, попытки властями защитить своих товаропроизводителей).

Конечно, переходить от НДС на Налог с продаж надо, главное сделать это правильно.
Во-первых, Налог с продаж должен применяться только для товаропроизводителей. А, для сфер торговли, обслуживания и т.д. по-прежнему должен остаться НДС.
Во-вторых, в расчёте ставки Налога с продаж должна быть включёна степень переработки сырья в производстве и выполняемых работах., с целю снижения размера налога для производств с глубокой переработкой исходного сырья.
В третьих, возможно, для разных видов бизнеса, придётся продифференцировать ставку Налога с продаж, в зависимости от рентабельности отдельных видов бизнеса.
В четвёртых, для некоторых производств, по-прежнему придётся предоставлять в налоговую подтверждающие документы, что за используемое при производстве сырьё был уплачен в полном объёме налог на добычу полезных ископаемых (тем самым у государства не были украдены недра, полезные ископаемые, “принадлежащие” народу), за используемые импортные комплектующие были уплачены пошлины (они не были ввезены в Россию как контрабанда). Тем самым исключить возникновение теневого производства сырья и комплектующих.

---

Минюст РФ зарегистрировал «Интернет-партию РФ»

2012-11-20 17:42:42 (читать в оригинале)

16.11.2012г.  Lenta.ru: Политика: Минюст зарегистрировал "Интернет-партию РФ" Министерство юстиции зарегистрировало "Интернет-партию РФ". Она внесена в соответствующий список на сайте ведомства. Сопредседателями партии являются Кирилл Федоров и Георгий Ефремов. В программе партии говорится, что она будет добиваться максимального уровня интернетизации России. В частности, организация хочет добиться возможности электронного голосования на различных выборах. "Добиться повсеместного распространения быстрого Интернета для ускорения роста экономики, формирования гражданского общества, индустрии удаленной разработки, укрепления общественных связей", - говорится в программе партии. Как заявил "Интерфаксу" Кирилл Федоров, партия будет "добиваться качественного улучшения жизни всех граждан России с помощью современных технологий". "Интернет-партия РФ" стала 43-й зарегистрированной в России партией. Летом 2012 года президент Дмитрий Медведев упростил порядок регистрации партий, снизив минимальное число членов партий с 40 тысяч до 500 человек. С тех пор число партий увеличилось в шесть раз.

---

Защита детей в интернете. Родительский контроль

2012-08-05 13:27:39 (читать в оригинале)

Необходим программный запрет в интернете посещения личных страничек несовершеннолетних детей, посторонними взрослыми пользователями, не являющимися их родственниками.
Тогда, педофил (маньяк) не сможет просматривать странички детей, соответственно знакомиться с ними.
Размышления к опубликованной статье на — Life News Online— "Школьница могла познакомиться с маньяком в соцсети"

" Школьница могла познакомиться с маньяком в соцсети" — Life News Online— Ирина Десятниченко— Следователи не исключают, что жестоко убитая в Пятигорске 10-летняя Аня Прокопенко познакомилась с педофилом в Интернете. - Девочка была зарегистрирована сразу в нескольких социальных сетях, - рассказали Life News в следственных органах региона. – Наиболее активно она общалась через "Одноклассники" и "Вконтакте". Следствие не исключает, что девочка могла познакомиться со своим будущим убийцей через Сеть. Это обстоятельство объясняет, почему Аня добровольно ушла с незнакомым мужчиной, которого никогда ранее не видели в ее дворе. Читать далее >>>

Можно, проработать технический (функциональный) вариант, реализации данного запрета.
Начиная, от добавления, в настройки профиля личной страницы интернет пользователя-ребёнка, запрет просмотра его личной страницы, посторонними взрослыми пользователям (за исключением родственников, которых ребёнок добавит к себе в друзья).
Для этого, в настройках детского профиля, должен быть указан дополнительный телефон родителей (личная страница родителя-модератора), который даёт подтверждение на добавление ребёнком, помимо родителей, других взрослых родственников в свой список друзей. Тем самым, будет осуществляется минимальный родительский контроль и обеспечена защита частной жизни несовершеннолетних.
В социальных сетях, запретить детскому профилю, оставлять комментарии к сообщениям взрослых пользователей (не являющиеся родственниками-друзьями), как и запретить взрослым профилям (не являющиеся родственниками-друзьями) комментировать их записи в социальных сетях. Соответственно исключить возможность их переписки.
Остается доработать защиту, исключающую обход выше приведённых запретов педофилами, за счёт создания ложных детских профилей.

Проблема с защитой детей от вредной информации в интернете, а за одно и другие проблемы в интернете, могли быть решены, более простым способом. (Данный способ, из-за существующей сейчас трудности в критике власти, скорее всего не найдёт понимание в обществе и врятли когда либо будет принят.)

Интернет, должен перестать быть анонимным.
А именно, поиск в интернете, общение в социальных сетях и т.д., можно осуществить только под зарегистрированным профилем, привязанным к сотовому телефону. Данные, в личный профиль заносятся с информации о владельце телефона и их изменить нельзя. Единственно пользователю даётся право скрыть фамилию, как и прежде использовать любой логин, создавать несколько профилей: личный, для работы, для детей (если есть свои дети в возрасте от 6 до 18 лет).
То есть, фамилия имя (отчество необязательно), возраст, город проживания, автоматически прописываются в профиле пользователя с данных о сотовом телефоне.
Чтобы, воспользоваться любым интернет-браузером для работы в интернете, необходимо будет войти в него под своим профилем.
Для детского профиля, браузер будет автоматически применять фильтр по отсеиванию в результатах поиска, недетскую и вредную для его здоровья информацию.
Для взрослого профиля (не имеющего детей-подростков), будет блокировать посещение личных детских интернет-страниц. Работа в интернете по личному профилю, не будет нарушать неприкосновенность личной жизни, если информация о посещённых страницах пользователем не будет сохраняться у интернет-провайдеров, владельцев интернет-браузеров.

В заключение, сейчас большинство интернет-пользователей уже не используют интернет анонимно, то есть поступают честно, на своих личных интернет-страницах, указывают правдиво своё имя и возраст, привязывают свою страницу и интернет-почту для восстановления пароля к своему сотовому телефону.
Но есть, интернет-пользователи, которые занимаются обманом, общаются с нами (большинством) под чужими или вымышленными именами.
Напрашивается вопрос, нужно или нет позволять пользователям заниматься обманом других пользователей в интернете.
Конечно, найдутся те, кто скажет, что у нас в стране нет свободы слова, нельзя открыто критиковать власть. На это утверждение, можно ответить, в чём-то они правы, поэтому пока что вводить запрет анонимности в интернете ещё рано или не стоит.