real-new.ru Голосов: 1 Адрес блога: http://real-new.ru Добавлен: 2012-10-20 23:39:55 блограйдером alexamaleksm

«ЛенСпецСМУ» сдает «Орбиту» на два года раньше срока

2012-12-01 20:00:00 (читать в оригинале)

О получении разрешения на ввод в эксплуатацию третьего корпуса ЖК «Орбита», расположенного в Калининском районе Петербурга, сообщает компания «ЛенСпецСМУ», являющаяся застройщиком объекта. Таким образом, эта новостройка Петербурга полностью достроена на два года раньше заявленных сроков.

Жилой комплекс, находящийся у метро «Академическая», состоит из четырех корпусов переменной этажности. Третий корпус имеет почтовый адрес улица Гжатская, д. 22, к.1 «А». Новый дом с этажности от 17 до 20 имеет общую площадь 45 тысяч квадратных метров. Общее количество квартир, среди которых есть одно-, двух- и трехкомнатные, равняется 603.

«Орбиту» начали строить в 2009 году на пике экономического кризиса. Комплекс насчитывает 2,5 тысячи квартир, в цокольных и первых этажах жилых корпусов находятся коммерческие помещения, а под новостройками созданы встроенные парковки. Кроме жилья, в состав жилого комплекса входят два детских сада.
 

---

Таунхаус или коттедж: что выбрать для жизни

2012-12-01 20:00:00 (читать в оригинале)

Форматы загородного жилья сегодня, к большой радости всех поклонников отдыха за пределами мегаполиса, отличаются большим разнообразием. Возможности выбора не ограничиваются «шестью сотками» с застройкой или без, как это было в середине 90-х годов, хотя и подобный формат предложения находит своих покупателей. Для состоятельных же горожан застройщики наперебой рекламируют элитные коттеджные поселки и таунхаусы. В чем разница между этими двумя форматами и как правильно выбрать подходящий загородный вариант рассказали эксперты рынка недвижимости. По опыту американских фильмов, заполнивших российские телеэкраны, даже ребенок сегодня знает, что в США люди чаще всего живут в домах или в «полудомах», причем это доступное жилье для среднего класса. В нашей стране тоже можно найти подобные варианты для проживания, но при переносе опыта Нового Света на российские просторы, как свидетельствует практика, происходит множество изменений. Прежде всего, доступным и городским подобное жилье уж точно назвать нельзя. В отличие от Запада, где таунхаусы занимают достаточно большие территории в городе и где огораживать их нет смысла, у нас они обычно располагаются на небольшой площади, что ведет к образованию поселков. Такая форма организации жизненного пространства имеет свои атрибуты: огороженная территория, системы охраны, единый ландшафтный дизайн, единая эксплуатирующая компания. Кроме того, в России таунхаусы строят преимущественно за пределами городов. Собственно, как и дома с большими участками. «Сравнивать данные форматы не совсем корректно, так как каждый решает совершенно разные задачи. Таунхаус - это пригородная квартира с соседями за стенкой и небольшим участком - в этом и заключаются минусы формата для людей, придающих значение большому личному пространству. Коттедж - для тех, кто хочет вкусить полноценный отдых за городом». Спрос на таунхаусы и коттеджи можно назвать стабильным, уверяют эксперты. При этом в последний месяц можно отметить тенденцию увеличения спроса на малоэтажное жилье, а это является еще одним «делением» в вариантах загородных объектов. По данным аналитического центра Инком, продажи таунхаусов, дуплексов и квартир в малоэтажных жилых домах в августе составили 51%, коттеджей - 12%.

---

2012-09-27 20:00:00 (читать в оригинале)

Варианты покупки квартир в строящихся домах и «подводные камни» этой сферы

  Сегодня самый простой способ стать владельцем квартиры –
  приобрести ее у застройщика в новом доме, только что
  введенном в эксплуатацию. Именно такие сделки являются
  самыми прозрачными, быстрыми в реализации и простыми в
  оформлении. Но этот вариант – не из дешевых. Гораздо
  выгоднее покупать квартиры в строящихся комплексах.





Законодательная база сферы недвижимости в части сделок купли-продажи.

На сегодняшний день в РФ все отношения между покупателем квартиры и застройщиком (в плане сделок купли-продажи жилья) регулируются Федеральным законом 214-ФЗ. Существую, конечно, и серые схемы купли-продажи недвижимости, которые в целом законны, но весьма опасны. Мы не будем о них упоминать, и рассматривать их как достойные варианты. В рамках закона 214-ФЗ, квартиру в новостройке можно приобрести к обоюдному удовольствию всех участников сделки. Поэтому просто нет необходимости использовать серые схемы и рискованные полузаконные варианты приобретения/продажи жилья.

С учетом поправок 2010 года Федеральный закон 214-ФЗ предусматривает три возможных варианта приобретения квартир в собственность. В разной степени, все они помогают сэкономить, так как речь идет о покупках квартир в строящихся домах – о приобретение недвижимости на ранних стадиях строительства объектов:
• Приобретение жилья по ДДУ
ДДУ – договор о долевом участии. Квартиры приобретаются в недостроенных домах на основании заключаемых договоров о долевом участии в строительстве объектов.
• Приобретение квартир путем вступления в жилищный кооператив
Вы можете вступить в ряды жилищно-накопительного или жилищно-строительного кооператива выбранного строящегося комплекса, и впоследствии получить жилье в этом комплексе после сдачи объекта в эксплуатацию.
• Приобретение квартир по жилищному сертификату от застройщика
Данная схема работает следующим образом. Компания-застройщик выпускает на время строительства жилищные сертификаты. Вы приобретаете такой сертификат, и таким образом расплачиваетесь за квартиру в строящемся доме.

Покупатель должен об этом знать!
Приобретая квартиру в строящемся комплексе, вы должны знать все важнейшие нюансы совершения сделок купли-продажи. Для собственного спокойствия и повышения гарантий не лишним будет привлечь опытного юриста. Но в любом случае, покупатель должен и сам обладать важнейшей информацией на данную тему, поэтому далее мы рассмотрим еще три момента, на которые должен обратить внимание каждый потенциальный (или будущий) владелец жилья.

Потребители и их права.

В соответствии с законодательством РФ, при совершении любой сделки купли-продажи, права покупателя определяются Законом о защите прав потребителей. Это касается и сделок с приобретением недвижимости. Уже немалый процент покупателей квартир сэкономили свои нервы, средства и время, ориентируясь только на эту часть законодательства. Люди могут, к примеру, получить возмещение или компенсацию за невыполнение сроков сдачи объекта в эксплуатацию или за предоставленное некачественное жилье. Главное здесь – отстоять свои права (которые у вас есть по закону).

А чья земля под вашим домом?

Приобретая квартиру в новостройке, вы автоматически становитесь собственником, хоть и небольшого, участка земли на придомовой территории. И этот участок необходимо оформить в собственность. Иначе, власти могут воспользоваться им по своему усмотрению – сдать в аренду под уплотненную застройку или коммерческое строительство. Вы должны понимать, что, купив квартиру в новостройке, участок автоматически, по закону, становится вашим. Но собраться нужно всем домом, и только в этом случае, придомовая территория может быть оформлена в собственность. Будет ли на ней в дальнейшем детская площадка или сквер – решать уже жильцам, а не властям.

Страховать или не страховать – вот в чем вопрос!

Страхование финансовых рисков долевого участия в строительстве – это опция, которая в случае проблем застройщика, его банка и т.д., помогает возвращать вложенные в строительство деньги дольщиков. Вы страхуете свое участие в долевом строительстве, и в случае банкротства или невыполнения сроков сдачи объекта, вам возвращают вложенные средства. Страхование часто осуществляет партнер застройщика – какая-либо страховая компания, работающая в тесном сотрудничестве с компанией-застройщиком. Но вы должны понимать, что вернуть вам могут только вложенные средства – копейка в копейку – без индексации и возмещения морального ущерба. Если вы хотите возместить моральный ущерб и вернуть средства с индексацией процентов инфляции, придется обязательно обращаться в суд – другого пути нет. И, тем не менее, страхование финансовых рисков долевого участия – очень ценная опция, пользоваться которой следует всем.

Отметим в этом контексте, что даже самый выверенный и корректный вариант совершения сделки не может исключить возможность «недостроя». Также, нельзя полностью застраховаться от «нечистой игры» со стороны компании-застройщика. Поэтому эксперты рекомендуют всегда изучать биографию, портфолио и оценивать авторитет застройщика, ведь вы доверяете ему свои деньги, и имеете право знать о компании все. Какие объекты уже были сданы в эксплуатацию, и каково было качество работ, можно выяснить на различных форумах владельцев жилья (в домах, возведенных застройщиком). Также, можно выяснить с какими банками сотрудничает компания, в рамках программ по ипотеке и кредитованию. Все эти моменты очень важны, и могут рассказать о застройщике гораздо больше, чем он сделает это сам.

Ну, и конечно, потенциальным покупателям стоит изучить как можно больше вариантов, чтобы совершить действительно выгодную сделку купли-продажи недвижимости. Ведь ради экономии денег и реализуются все программы приобретения квартир в строящихся комплексах. О разнообразии новых квартир в новых домах можно узнать здесь http://real-new.ru/.

Нужно жилье? Вступаем в жилищный кооператив

Если вы нуждаетесь в жилье, решить эту проблему можно, став членом кооператива. На сегодняшний день существует две разновидности жилищных кооперативов: жилищно-строительный и жилищно-накопительный.

Организация кооператива позволяет застройщику начать продажи на очень раннем этапе строительства – практически на момент закладки котлована под будущий дом. Ведь компании не нужно оформлять все то множество документов, которое необходимо для заключения договоров по долевому участию.
Де-юре именно кооператив становится инициатором постройки дома, то есть заказчиком, а застройщик выступает в роли генерального подрядчика. Члены кооператива являются пайщиками, и именно с ними застройщик оформляет соглашение. Пайщики платят пай, равный стоимости приобретаемого жилья.

Деятельность жилищных кооперативов обоих типов ограничивается целым перечнем формальных требований. Скажем, в жилищно-накопительном кооперативе (ЖНК) может принимать участие не менее 50-ти членов. Вот почему застройщики чаще предлагают покупателям вступать в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Преимущества ЖСК:

-оперативность (договор не нужно регистрировать в ГУ ФРС);
-возможность получения рассрочки платежа на период после сдачи дома;
-автоматический переход квартиры в собственность после сдачи дома.

Отрицательные стороны ЖСК:
-обязательный вступительный взнос;
-вероятность штрафа при выходе из кооператива;
-и, наконец, самый важный недостаток ЖСК – это отсутствие регистрации договора в ГУ ФРС, благодаря которой не исключен вариант двойной продажи.

Кроме того, в договоре с жилищно-строительным кооперативом не указывается степень участия членов в строительстве. И еще: устав ЖСК, призванный регулировать взаимоотношения пайщика и застройщика, разрешено составлять в свободной форме, из-за чего в дальнейшем возможны проблемы – например, с выбором эксплуатирующей организации.

Еще раз перечислим преимущества и недостатки ЖСК.
Преимущества:
-жилье автоматически становится собственностью пайщика по завершении строительства и сдаче здания (при условии полной оплаты пая);
-пайщик имеет шанс получить рассрочку и по окончании строительства.
Недостатки:
-степень участия члена кооператива может быть указана нечетко, следовательно, возможны трудности и споры как в процессе строительства, так и после его завершения;
-договор с ЖСК не регистрируется в ГУ ФРС, то есть пайщик может стать жертвой двойной продажи.

В чем состоит опасность вступления в ЖСК?
Отдельные специалисты говорят о том, что в наше время двойная продажа может совершиться только при технической ошибке или по оплошности. Если это произошло, застройщик предложит клиенту выбрать равноценное жилье, и все будут довольны. Но следует помнить, что именно такая неприятная ситуация может сложиться именно в вашем случае (хотя вероятность этого и невелика). И вы, конечно, не будете рады тому, что у застройщика на момент начала продаж нет прав на земельный участок (закон не требует этого при организации ЖСК).
Вероятна и проблема чисто юридического характера. Поскольку отношения пайщика и застройщика при вступлении в кооператив подпадают под действие нескольких законов и документов (214-ФЗ, закон о защите прав потребителей, устав ЖСК), то при возникновении конфликта разрешить его в однозначном ключе будет нелегко.

Покупка жилья по сертификату застройщика

Покупка жилья по сертификату застройщика – это система, при которой компания-застройщик выпускает собственные ценные бумаги – жилищные сертификаты. Жилищный сертификат обладает атрибутами ценной бумаги, то есть владелец может использоватьего и по прямому назначению (обменять на жилье), и в качестве финансового инструмента (продать, сделать инвестицию, подарить и т.п.) Покупатель приобретает сертификат на период строительства объекта.

В сертификате указывается метраж квартиры и стоимость квадратного метра. Формально минимальная возможная площадь, указываемая в ЖС – один квадратный метр, максимальная – вся площадь строящегося дома. Идея состоит в том, что по мере строительства покупатель может увеличивать метраж покупаемого жилья и выбирать из предложенных вариантов соответствующую по площади квартиру. Но нужно понимать, что метры, на которые вы рассчитываете, но которые пока не указаны в ЖС, может «перехватить» другой инвестор. Цена сертификата индексируется пропорционально изменению стоимости жилья. Именно поэтому некоторые специалисты утверждают, что ЖС – это довольно выгодный вид инвестиций для тех, кому необходимо вложить не очень большие суммы. Но, как и с другими ценными бумагами, с ЖС может произойти неприятность: его стоимость может упасть.

К другим плюсам ЖС относятся следующие:

- покупатель уверен, что земля под застройку находится в собственности застройщика либо в долгосрочной аренде, так как этого, как и в случае ДДУ, требует закон;
-застройщик обязан еще до начала строительства оформить разрешение на ведение работ;
-дополнительным обеспечением сделки служит наличие гаранта или поручителя застройщика. Это может быть банк, государство или местная администрация.

От себя застройщик реализует сертификаты в течение 12 месяцев, после чего бумаги поступают в свободное обращение.
Дабы сертификат был соотнесен с конкретной квартирой, необходимо, чтобы по нему было выкуплено по крайней мере 30 процентов ее площади. При этом застройщики имеют право повышать эту границу. Для того чтобы зарезервировать квартиру, нужно оформить дополнительное соглашение – скажем, договор резервирования. Регистрация собственности на жилье происходит после сдачи дома застройщиком.
Еще один несомненный плюс ЖС состоит в том, что эту бумагу можно в любое время вернуть застройщику. При этом компания выплачивает клиенту стоимость сертификата с учетом индексации.

Возможность свободного обращения ЖС имеет как свои достоинства, так и недостатки. С одной стороны, бумагу можно продавать, дарить, использовать для инвестиций. Но с другой стороны, какой-либо инвестор может выкупить 30 процентов всех облигаций и забронировать за собой все имеющиеся в доме квартиры, либо выкупить все невостребованные метры. В последнем случае все держатели ЖС номиналом менее 30% будут вынуждены продать их, расставшись с мечтой о квартире в этом доме.

Есть и еще одна отрицательная сторона жилищных сертификатов.
Приобретая их, клиент не вправе конкретизировать заранее этаж, площадь и т.д. Застройщик не обязан брать на себя обязательства по сроку сдачи объекта (как в случае с ДДУ).

Среди положительных моментов покупки по ЖС – минимальный риск двойной продажи. Дело в том, что все сертификаты эмитируются под один строящийся объект, выпустить бумаг больше не получится. Для застройщиков схема с ЖС представляет особую выгоду. Несмотря на то, что документов требуется собрать не меньше, чем при долевом участии, налогов необходимо уплатить меньше. А своей выгодой застройщик может поделиться и с покупателем, предложив ему заманчивые расценки.

Еще раз перечислим основные плюсы и минусы жилищного сертификата от застройщика.

Преимущества:
-застройщик в обязательном порядке получает землю под строительство в собственность или в долгосрочную аренду;
-застройщик оформляет разрешение на строительство;
-имеются дополнительные гаранты в виде государства, банка, муниципалитета;
-жилищный сертификат – разновидность ценной бумаги, которая может быть использована как финансовый инструмент;
-стоимость ЖС подвергается индексации. Как правило, в пропорции с изменением стоимости строящегося жилья;
-ЖС можно использовать как способ инвестиции небольших сумм частных вкладчиков;
-по мере строительства владелец ЖС может приобретать дополнительные квадратные метры.

Недостатки:
-в ЖС не фиксируются четкие характеристики квартиры (этажность, площадь, сторона дома и т.п.);
-забронировать квартиру можно лишь в случае приобретения 30% площади по ЖС;
-оформление прав собственности происходит только после сдачи дома;
-сертификаты могут поступать в свободное обращение. Есть риск того, что большая часть облигаций попадет в руки крупного инвестора. Если у вас в этот момент будет менее 30% облигаций, то вам останется лишь продать ЖС и получить за него деньги.

В чем состоит потенциальная опасность приобретения ЖС?

Как и в случае вступления в кооператив, при покупке сертификата может возникнуть юридический казус. Дело в том, что оборот жилищных сертификатов подпадает не только под действие закона о ценных бумагах, но и регулируется законом 214-ФЗ, и законом о защите прав потребителей. При разрешении конфликта возможны разночтения и неоднозначные решения. Покупка жилья по ЖС не набрала пока популярности, и практика по применению данной схемы не так обширна. Иными словами, прецедентов по разрешению спорных ситуаций мало, что еще более осложнит возможный судебный процесс.

---

2012-09-18 20:00:00 (читать в оригинале)

     Малогабаритное жильё под
    угрозой

  В Санкт-Петербурге готовится законопроект,
  который получил известность благодаря своей
  кардинальности. Согласно ему, жилая площадь
  строящихся квартир не должна быть меньше 25
  кв. метров. А тем временем, именно
  малогабаритные, относительно доступные квартиры-студии обеспечивают значительную часть оборота первичного рынка недвижимости. С одной стороны, предложение Юлии Киселёвой направлено на защиту интересов покупателей, которые должны получать удобное и достаточно просторное жильё.

С другой стороны, учитывая низкую покупательскую способность большей части населения, принятие новых норм повлечёт создание современных коммуналок, когда люди станут объединяться для покупки вскладчину одной большой квартиры с двумя санузлами. Фактически, покупка комнаты в одном из таких "общежитий" станет единственным вариантом получения доступного жилья, а стоимость квартир на фоне повышенного спроса значительно вырастет.

Специалисты убеждены, что не стоит полагаться лишь на данные статистики. Согласно обобщённым данным, жители Петербурга менее обеспечены жилыми квадратами, чем европейцы. Однако такое положение дел не должно служить причиной искусственного увеличения площади квартир, ведь это никак не влияет ни на желание, ни на способность людей совершить покупку.

Самым насущным из интересов потенциального покупателя квартиры является вопрос стоимости объекта недвижимости. Цены на компактные студии сегодня начинаются от двух миллионов рублей. При повышении площади этих квартир хотя бы до 25 кв. метров их стоимость увеличивается на миллион, т.е. покупка сразу же становится дороже в полтора (а то и более) раза. Очевидно, что столь значительное повышение цен отпугнёт немалое число покупателей, среди которых окажутся в основном молодые петербургские семьи. А ведь основной заботой законотворцев должно быть благополучие населения, а не оптимизация статистических данных.

Эксперты считают, что при подготовке инициативы не было проведено исследование состояния рынка. К тому же, её авторы не осведомлены, что подобная ситуация уже происходила: правда, не в России, а в Швеции. Там по вновь введённым нормативам выстроили целую серию домов, но никто не стал покупать в них квартиры. Не помогло также искусственное стимулирование интереса путём снова старого малогабаритного жилья, результатом чего стали лишь отток населения из района, дефицит рабочей силы и рост преступности. Ещё три года после этого власти шли на всевозможные уступки, чтобы убедить людей вернуться.

Конечно, введение минимальных норм не сможет остановить жилищное строительство, но вводить его станут меньше ровно настолько, насколько снизится интерес покупателей. Желающие всё же приобрести, хоть малогабаритную, но реальную квартиру петербуржцы, наверняка заинтересуются предложениями из Ленинградской области. Стремясь вернуть поток покупателей, застройщики пойдут по пути "чёрного" удешевления: за счёт экономии на отделке и использования материалов низкого качества. Введение нормативов подстегнёт интерес к вторичному рынку, в том числе и к старым коммунальным квартирам, с которыми до сих пор старались бороться.

Другая возможная проблема заключается в снижении демографии. Копить на квартиру или ипотечный кредит придётся ещё дольше, а значит, и вопрос деторождения в молодых семьях будет отложен ещё на несколько лет.

Таким образом, эксперты круглого стола пришли к выводу, что предложение Юлии Киселёвой откровенно поспешно и не продумано. Почти наверняка оно не несёт жителям Петербурга никаких дополнительных благ. Чтобы повысить обеспеченность жилплощадью следует либо сокращать число горожан, что невозможно, либо искать способы строить больше и дешевле.

---

2012-08-28 20:00:00 (читать в оригинале)

Дмитрий Медведев заявил, что руководство хочет понизить ставку по ипотеке на 5-6%.

Снижение ставок по ипотечным займам до размера 5-6% годовых на сегодняшний день является ключевой задачей власти. Об этом сообщил занимающий пост премьер министра Дмитрий Медведев, находясь в поездке на просторах Сибири. Как рассчитали аналитики такая ставка по процентам, будет по карману среднестатистической российской семье, однако они не рассчитали в какие сроки предположительно, должна быть достигнута эта цель.
Российские банки выдали займов по ипотеке около 430 млрд. рублей - это в первом полугодии, что в сравнении с аналогичным периодом в прошлом году выше на 57,5%, тогда сумма по всем займам равнялась 273 млрд. рублей. На 1 июля сумма общей задолженности по ипотеке приблизилась к отметке 1,67 трлн. рублей. В этот же временной отрезок наблюдается рост средневзвешенной ставки по ипотечным займам, протекающий с начала этого года, который с уровня 11,6% поднялся до 12,2% годовых. Эксперт также подметила, что боясь будущего роста цен вызванных растущей инфляцией, и боясь, что он может перекинуться на рынок недвижимости, население страны продолжает активно оформлять ипотечные договоры, для приобретения собственной недвижимости. «Моё мнение таково - размер выдачи новейших ипотечных кредитов соответственно результатам 2012 года составит 860-935 миллиардов. руб. с учетом стартовавшего увеличения ставок, который провоцировал Сбербанк. Никак не потрудились себя обезопасить и другие банки», - считает аналитик. «Если госбанки, занимающие львиную долю ипотечного рынка, поднимают ставки ни так быстро (у Сбербанка поднятие равняется 0,5%), то платные кредитные организации обязаны выдвигать наиболее высочайшие проценты сообразно ипотеке», выделила она. «В результате деяния банков идут вразрез с намерениями правительства», - резюмировала Кондрашова. - Банки обязаны увеличивать ставки, это как способности взять в долг средств на наружных рынках из-за непостоянности в Европе все не в такой мере, и в то ведь время им нужно помогать на применимом уровне собственные денежные характеристики из-за увеличения нормативов сообразно достаточности денежных средств, которые начали делать с 1 июля текущего года. Не считая этого, расценки на недвижимость и этак очень высоки, а в случае снижения ставок сообразно ипотеке по значения, обозначенного правительством, цену квадратного метра имеет возможность еще возрасти из-за недостающего предписания на рынке недвижимости в ареалах.

«Я считаю что , 5-6% сообразно ипотеке - наверное, отдаленная надежда, и в ближайшие пару лет она навряд станет реальностью. В то время поднятие ипотечных ставок, которые в данный момент создают банки, никак не сбавит приток покупателей, желающих повысить собственные жилищные условия, сообразно последней мерке, до конца текущего года. А означает, кредитные организации сумеют представить сообразно результатам года задуманный прирост кредитов», - констатировала специалист.