real-new.ru Голосов: 1 Адрес блога: http://real-new.ru Добавлен: 2012-10-20 23:39:55 блограйдером alexamaleksm

Первичный рынок: рассрочка подражает ипотеке

2013-02-15 20:00:00 (читать в оригинале)

Долю покупок квартир на первичном рынке с использованием рассрочек специалисты оценивают по-разному. По словам Василия Гражданкина, генерального директора АН «Новая недвижимость», сегодня количество единовременных платежей сократилось, и до 80% сделок проходят или в рассрочку от застройщика, или с участием кредита на покупку строящегося жилья. Причем, примерно поровну. В компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» фиксируют: треть покупателей в сегменте масс-маркет пользуется рассрочкой. По оценке директора по маркетингу компании «МИР Недвижимости» Ильи Логинова, около 25% сделок идут в рассрочку. При этом, подчеркивает он, многое зависит от возможностей застройщика, следовательно, от условий, на которых предоставляется рассрочка.

Проценты есть, их не может не быть

Сейчас многие застройщики, которые предоставляют рассрочки, указывают, во что это обойдется покупателю. Как правило, первый взнос составляет 10-30% и зависит от стадии готовности дома. Хотя встречаются объекты, где первый взнос застройщики не требуют.  Беспроцентные рассрочки встречаются крайне редко и подразумевают большой (от 50%) первый взнос и завершение выплат к окончанию строительства.

Есть компании, которые по-прежнему объявляют беспроцентную рассрочку и скидку при 100-процентной единовременной оплате. Как раз по размеру скидки и выясняется стоимость рассрочки. Стандартных условий здесь нет – разброс очень велик, от 10% до 25% годовых. Причем процентная ставка зависит от первоначального взноса, срока сдачи дома и готовности застройщика продлить рассрочку после завершения строительства. Последнее условие, подчеркивает, Логинов, зависит от финансовых возможностей застройщика. Если средств на строительство хватает, рассрочка будет короткой – только чтобы не потерять покупателей. Если есть проблемы с финансированием, застройщики идут на длительные рассрочки. Известны варианты рассрочек на 2-3-5 лет после сдачи дома, есть отдельные случаи до 10 лет. Большинство программ действуют до завершения строительства.

Достоинства и недостатки

Рассрочки обладают бесспорными достоинствами. Застройщик не требует документов, подтверждающих доходы покупателя. «Нужен только паспорт и первый взнос», - комментирует Гражданкин. Кроме того, отмечает Логинов, застройщики иногда предлагают очень лояльные условия, в частности, индивидуальный график платежей. «Рассрочкой платежей, как правило, пользуются те покупатели, которым необходимо распределить платежи на непродолжительный период времени», - добавляет Юлия Ружицкая, руководитель департамента недвижимости массового спроса ООО «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».

Правда, воспользоваться рассрочкой могут только обеспеченные люди. По словам Логинова, средний платеж составляет 70-150 тыс. рублей в месяц. Не каждая семья может себе позволить такие ежемесячные расходы. Большая сумма платежа, поясняет Гражданкин, проистекает из-за ограниченности во времени. Это – основной минус рассрочки.

Татьяна Алексеева, начальник отдела продаж компании Normann, считает основным недостатком рассрочки, особенно длительной, переплаты. По некоторым расчетам, при высокой стоимости и длинном сроке рассрочки стандартная однокомнатная квартира обходится покупателю на 150-400 тыс. рублей дороже, чем при единовременной оплате.

Заработать на клиентах

Основная функция рассрочки – привлечь клиентов и отчасти, отмечает Логинов, это замена ипотечному кредиту. «Ипотека и рассрочка платежей – это два принципиально разных инструмента продаж, и у каждого из них – свой потребитель. Ипотекой пользуются те покупатели, кому необходимо распределить платежи на длительный период и снизить, таким образом, нагрузку на семейный бюджет», - говорит Ружицкая.

Неспроста, как только банки сворачивают ипотечные программы, появляются предложения по рассрочкам, причем с длительными сроками. «Как только спрос снижается, застройщики начинают искать способы продвижения объектов, в том числе рассрочки», - поясняет Логинов. По мнению Гражданкина, у застройщиков в рассрочках – свой интерес. Во-первых, программы обеспечивают ритмичное и понятное финансирование строительства, во-вторых, застройщик может заработать больше.

По ипотечным следам

По прогнозам финансовых специалистов, ставки по ипотечным кредитам будут расти, а условия заимствования – ужесточаться. Поскольку ипотека и рассрочки – конкурирующие между собой инструменты, рассрочки получат некоторую фору. Алексеева полагает, что рассрочки будут по-прежнему пользоваться спросом. «Однако нам, как застройщикам, более выгодна ипотека», - добавила она.

По мнению Логинова, борьба двух продуктов может привести к снижению процентных ставок по рассрочкам, поскольку они сейчас очень высоки. Но все может произойти с точностью до наоборот: рассрочка подорожает, а сроки уменьшатся. «Застройщики, - полагает Гражданкин, - не упустят своей выгоды. Им нет смысла надолго растягивать платежи: полтора-два года – идеальный срок для рассрочки. Когда он дольше, застройщику сложно контролировать дольщика, влиять на него».

Очевидно одно: при низкой покупательной способности наших граждан в дело пойдет любой инструмент, с помощью которого можно стать обладателем собственного жилья. Потому рассрочки продолжат конкурентную борьбу с ипотечным кредитованием.

Елена Зубова

---

Ленобласть вошла в десятку лидеров по вводу жилья со значением 438,8 кв. м на тысячу человек

2013-01-09 20:00:00 (читать в оригинале)

В работе состоявшегося в Санкт-Петербурге шестого съезда строителей Ленобласти приняли участие губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко, вице-губернатор региона по строительству Георгий Богачев, председатель Общественного совета по вопросам координации деятельности СРО в Санкт-Петербурге в сфере строительства Александр Вахмистров, руководители строительных компаний региона, Ленинградского областного союза строителей, саморегулируемых организаций.

- Задачи развития транспортной системы, строительства современных скоростных магистралей и транспортных развязок, логистических комплексов, гостиниц, бизнес-центров, торговых комплексов, строительства социальных объектов и жилья являются для правительства области приоритетными, - сказал Александр Дрозденко, открывая съезд. - Рост основных показателей деятельности строительного комплекса Ленинградской области свидетельствует о достаточно высокой эффективности его развития.

В рамках проводимого Министерством регионального развития Российской Федерации ежемесячного мониторинга реального сектора экономики Ленинградская область по индексу инвестиционной привлекательности стабильно занимает второе-третье место, уступая в этом году только Краснодарскому краю и Тюменской области. За январь-октябрь 2012 года регион вошел в десятку лидеров среди всех субъектов страны по вводу жилья со значением 438,8 кв. м на тысячу человек.

Александр Дрозденко рассказал об инвестиционных проектах, реализуемых при поддержке со стороны органов исполнительной власти региона. Это строительство предприятия по производству железнодорожных вагонов и тележек в Тихвинском районе - ЗАО "Тихвинский вагоностроительный завод", запуск кирпичного завода в Кировском районе, строительство домостроительного комбината стеновых панелей в Сланцевском районе, деревообрабатывающих цехов в Подпорожском и Ломоносовском районах и предприятия по производству трансформаторных подстанций в Тосненском районе.

За 9 месяцев этого года освоены инвестиции в сумме 212 млрд. руб. Объем инвестиций строительной отрасли за год составит порядка 18 млрд. руб. (это 140% к прошлому году).

В настоящее время на территории Ленинградской области строительство жилых домов ведется на 253 строительных площадках, общей площадью возводимого жилья 2,516 млн. кв. м. Еще в начале 2012 года осуществлялось строительство только 226 объектов.

В январе-ноябре 2012 года введено в эксплуатацию 894 тысячи кв. м жилья, что составляет 111,3% к соответствующему периоду 2011 года. По объемам ввода жилья в 2012 году традиционно лидируют Всеволожский, Ломоносовский, Гатчинский и Выборгский районы.

Вице-губернатор Ленинградской области по строительству Георгий Богачев отметил, рост интереса покупателей к строящимся жилищным объектам в Ленинградской области, где стоимость квадратного метра на 10-15% меньше, чем в Санкт-Петербурге. Однако здесь играет роль не только экономический фактор, но и комфорт проживания, безопасность, лучшая экологическая обстановка. Меньшая по сравнению с городом плотность застройки дает лучшую обеспеченность парковочными местами и большее количество зеленых зон.

- Для правительства области приоритетными являются задачи не только возведения социальных объектов и жилья, но и развития транспортной системы, инфраструктуры, строительства современных дорог и транспортных развязок, логистических и торговых комплексов, улучшение качества жизни населения региона в целом, - отметил в своем докладе вице-губернатор. - Строительный комплекс играет в исполнении этих планов решающую роль.

Георгий Богачев подчеркнул, что градостроительная политика области не может сегодня развиваться и строиться в отрыве от города. Уже началась работа по корректировке схем территориального планирования двух регионов. Поэтому в следующем году необходимо провести объединенный съезд строителей города и области.

---

В 2013 году в Петербург вернутся докризисные цены на жилье

2013-01-09 20:00:00 (читать в оригинале)

По мнению главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Геннадия Стерника, во многих российских регионах уровень цен на жилье в 2013 году достигнет докризисного уровня цен.
А в некоторых регионах цены на вторичное жилье в декабре предыдущего года уже обогнали докризисные значения.

Сегодня из 19 городов России, где ведется мониторинг РГР, 7 городов (Ярославль, Екатеринбург, Рязань, Москва, Тюмень, Ульяновск и Стерлитамак) достигли докризисных показателей.

По прогнозам Геннадия Стерника, Московская область, Петербург, Ростов-на-Дону и Омск уже в I половине 2013 года подойдут к максимальным отметкам четырех- или пятилетней давности.

Кемерово, Красноярск, Ижевск, Тверь, Новосибирск, Пермь имеют шанс восстановить докризисный уровень цен только к концу 2013 или в начале 2014 года.

---

С Днем Риэлтора!

2012-12-14 20:00:00 (читать в оригинале)


Риэлтором называют агента по продаже недвижимости или операциям с недвижимостью, другими словами — торговца недвижимостью. Для России данная профессия относительно нова, первые риэлторские компании появились в стране в начале 90-х годов 20 века. А в 1996 году был неофициально проведен первый День риэлтора.
Первый профессиональный праздник российских риэлторов решили проводить в третью субботу декабря, в канун продолжительных новогодних и рождественских праздников, и — традиция сравнительно быстро распространилась, а День риэлтора стал отмечаться шире и торжественнее.

---

В Петербурге утверждены новые ставки земельного налога

2012-12-01 20:00:00 (читать в оригинале)

Со следующего года земельный налог в Петербурге для собственников жилья, владельцев участков под ИЖС, застройщиков, промышленников и прочих землепользователей существенно возрастет. После переоценки городской земли наиболее привлекательные участки подорожали в 20 раз.

Ставки земельного налога, привязанные к новой кадастровой стоимости, начнут действовать с 1 января 2013 года, когда в силу вступит закон «О земельном налоге в Санкт-Петербурге».

Законопроект Смольного с предложением установить новые ставки земельного налога был внесен в ЗакС сразу после того, как летом властями была проведена переоценка кадастровой стоимости земли в Петербурге. Последний раз стоимость каждого из 6,5 тыс. кадастровых кварталов власти пересматривали осенью 2006 года. С тех пор кадастровый ценник составляет от 29 руб. до 41 тыс. руб./кв. м, в зависимости от местоположения участка, его функционального использования и параметров. Интересно, что и сами парламентарии еще три года назад считали землю в Петербурге недооцененной и требовали пересчета. По их мнению, несоответствие кадастровой стоимости рыночным реалиям оборачивается громадными потерями для бюджета – при приватизации госземель и уплате земельного налога собственниками.

В 2012 году переоценка чиновниками была наконец выполнена, с максимальным приближением к рынку и более дифференцированно – вместо 6,5 тыс. кадастровых кварталов новый ценник установили примерно для 115 тыс. участков на всей территории города. В итоге стоимость земли резко возросла – в некоторых случаях в десятки раз. Например, в центральной части города – в 20 раз, в элитных пригородах (Репино, Комарово) – в 17 раз. Верхняя планка кадастровой стоимости некоторых земельных участков поднялась до 89 тыс. руб./кв. м.

По прогнозам самих чиновников, переоценка грозит серьезным увеличением налогового бремени для многих землевладельцев. Поэтому в Смольном пообещали утвердить новую, более щадящую шкалу налоговых ставок.

Однако в первом чтении законопроекта «О земельном налоге в Санкт-Петербурге» никаких смягчений не произошло. Поэтому на втором чтении документа, которое состоялось на прошлой неделе, рабочая группа из депутатов Анатолия Ковалева, Бориса Вишневского, Сергея Никешина и др., постаралась налоговое бремя уменьшить, по крайней мере, для рядовых горожан.

Больше всего нареканий у депутатов вызвало предложение Смольного сохранить неизменной ставку на землю под жилыми зданиями – на уровне 0,042% от кадастровой стоимости. Напомним, что в данном случае земельный налог платят граждане – собственники квартир (с нанимателей он не взимается) в зданиях, земля под которыми оформлена в общедомовую собственность. Налог рассчитывается как ставка, умноженная на кадастровую стоимость участка под зданием и поделенная на число квартир в доме с учетом занимаемой жильцами площади.

По оценкам депутата Алексея Ковалева, для горожан земельный налог по предложенной чиновниками ставке мог в ряде случаев вырасти и в 15-20 раз, в зависимости от престижности местоположения участка и иных факторов. «Если раньше собственники, проживающие в центре города в трех-пятиэтажных домах, выплачивали по 200-300 рублей в год, то теперь многим бы пришлось ежегодно платить по 4-5 тыс., а то и 10 тыс. руб. налога», – заявил Ковалев. По его мнению, подобная инициатива Смольного нацелена на «выдавливание горожан из хороших городских кварталов».

Впрочем, специалисты Комитета по земельным ресурсам и землепользованию (КЗРЗ) уверены, что такие опасения преувеличены. По их расчетам при ставке в 0,042% земельный налог для собственника, проживающего, к примеру, в пятиэтажном доме на 90 квартир на Загородном проспекте, будет составить около 1297 рублей. А для жильцов девятиэтажного дома на проспекте Ветеранов с 220 квартирами налог вовсе составит около 355 руб. в год.

Однако депутаты настояли на своем и установили для участков под жилыми домами ставку не 0,042%, а 0,01% от кадастровой стоимости, то есть в четыре раза меньше. По мнению парламентариев, в этом случае нагрузка для петербуржцев в среднем вырастет лишь в два раза, по сравнению с существующим уровнем. И тогда земельный налог для жителей дома на Загородном должен составить 308 руб., для жильцов здания на Ветеранов – 84 руб.

На таком же, четырехкратном, снижении ставки депутаты настояли и для участков под ИЖС. Смольный хотел сохранить ставку на прежнем уровне – 0,042%. По расчетам чиновников, в таком случае земельный налог на участок площадью 1922 кв. м в Репино обходился бы землевладельцу в 5137 руб., а пятно площадью 1200 кв. м в Стрельне – 1620 руб./год. Но парламентарии предложили для ИЖС ставку в 0,01%, по ней налог на вышеуказанный участок в Репино снизится до 1223 руб., на землю в Стрельне – до 389 руб.

Как отмечает председатель КЗРЗ Валерий Калугин, даже при таких послаблениях в среднем по городу земельный налог вырастет в восемь раз. «Если раньше горожане, проживавшие не в центральной части города, платили в среднем около 20 руб. налога, то теперь ежегодно им придется выплачивать до 150-160 руб. Участок под ИЖС площадью 12 соток подорожает с 300-400 руб. до 1-1,5 тыс. руб.», – приводит Валерий Калугин цифры повышения «средней температуры по больнице».

Налоговое бремя для других категорий землевладельцев уменьшить не удалось. Например, для сельскохозяйственных земель власти решили поднять ставку с 0,004% до 0,3% от кадастровой стоимости, то есть в 75 раз. Депутатские инициативы ограничить повышение планкой в 0,015%, успеха не имели. Хотя звучали опасения, что увеличение в десятки раз налога для сельскохозпредприятий приведет к их разорению.

Впрочем, по мнению многих экспертов, большинство участков сельхозназначения в черте города давно уже не заняты картошкой и пополнили земельные банки застройщиков. Это означает, что налоговая нагрузка ляжет на их плечи. Впрочем, глава КЗРЗ Валерий Калугин обещает, что новый налог не превысит 200-300 руб. за 1 га. «Фактический рост для застройщиков будет, однако платежи все равно останутся вполне приемлемыми», – говорит он. При этом директор департамента оценки ГУП «ГУИОН» Сергей Грибовский подчеркивает, что для особо привлекательных сельхозземель, которые могут быть переведены в другую категорию, кадастровый ценник вырос в 10-15 раз.

Опрошенные БН эксперты уверены, что переоценка обернется массовой перепродажей участков. По мнению заместителя директора ГК «Пионер» Александра Погодина, девелоперы будут вынуждены заняться ревизией своих земельных банков: начнут избавляться от непрофильных активов и осваивать наиболее привлекательные пятна, чтобы они не простаивали.

Судя по всему, новая земельная политика грозит ударить и по карману собственников промышленных территорий. Инициатива Смольного – сохранить прежнюю ставку налога для промышленных земель (в 1,5% от кадастровой стоимости) – прошла без обсуждений. Примечательно, что первоначально власти хотели снизить шкалу для земель под промышленностью – с 1,5% до 0,72%, однако этого не произошло.

Как полагают опрошенные БН аналитики, решение ударить рублем по промзонам в первую очередь направлено на ускорение процесса вывода промышленных объектов из центра города. Однако фактически этот процесс вряд ли начнется в ближайшее время. «Высвобождать территории в центре будут только те владельцы, кто окажется на грани разорения. Остальные будут сдавать помещения в субаренду, стоимость которой тоже может вырасти в целом по городу», – считает ведущий аналитик компании Setl City Владимир Копылов.

Глава комитета финансов Смольного Эдуард Батанов подчеркивает, что Смольный не ставит своей задачей при помощи повышения налогов выдавить производства из центра. Но нерентабельным собственникам лучше подыскивать себе более дешевую землю.

Новую земельную политику Смольного чиновники объясняют необходимостью пополнять бюджет в условиях возможной второй волны кризиса. Например, только за счет налогов на землю под жилыми домами чиновники хотели увеличить поступления с 7 млн руб. (в этом году) до 70 млн (в следующем) . В целом же доходы города за счет новаций должны будут, по прогнозам чиновников, вырасти с 3,795 млрд руб. в этом году до 5,6 млрд в 2013 году. По оценкам Батанова, смягчающие поправки депутатов оцениваются как бюджетные потери в размере 120-150 млн руб. «Сумма для бюджета не является принципиальной, для городских властей важнее внедрить в сознание горожан, что земля имеет цену и за нее надо платить», – поясняет главный финансист города.