real-new.ru Голосов: 1 Адрес блога: http://real-new.ru Добавлен: 2012-10-20 23:39:55 блограйдером alexamaleksm

Регистрация в новостройке: тяжело и прискорбно

2013-05-05 20:00:00 (читать в оригинале)

Дом уже построен, коммуникации подключены, жить можно, но права собственности на квартиру нет и в ближайший год не предвидится. Кто виноват и что делать?

Документы на регистрацию подает застройщик, поскольку подлинники есть только у него. Этот момент обычно отражен в договоре – основном, если строительство ведется в рамках 214-ФЗ, или дополнительном. Если документы не вызвали нареканий, регистрация остальных помещений в доме идет быстрее – на базе основного пакета застройщика.
 
 

В пакет обязательных документов от застройщика (основной пакет) входят:

- Разрешение на строительство от Службы государственного строительного надзора (собственно, без этого документа и строительство начинать нельзя)

- Документ, подтверждающий права на земельный участок (так называемый, землеотвод) – собственность или аренда

- Проектная декларация (если строительство ведется по 214-ФЗ)

- Инвестиционный договор с городом (в лице КУГИ) и протокол об исполнении этого договора

- Разрешение на ввод дома в эксплуатацию, подписанное Службой государственного строительного надзора

- Милицейский (в отличие от строительного с номером квартала и участка) адрес

- Перечень помещений и площадей дома

 

Верхи не могут, да и не хотят

После сдачи дома госкомиссии застройщику предстоит совершить еще несколько телодвижений. В частности, заключить договоры с поставщиками воды, тепла, электричества – на период строительства дом подключен по временной схеме, все коммунальные блага выделены в небольшом объеме. Есть застройщики, которые затягивают этот момент на год-полтора. Однако не всегда в задержках подключения виноват застройщик. До выхода на площадку он согласовывает технические условия с монополистами, которые обещают: ко времени сдачи дома в этом районе будет чудесная возможность получить электричества сколько хочешь. Но дом сдан, а возможность так и не появилась. Приходится ждать.

Второй важный шаг – закрыть инвестиционный договор перед городом. Получая право построить дом, застройщик берет обязательства перед городом. Они могут быть разными: уплатить деньги за возможность строить, регулярно выплачивать арендную плату, поделиться с городом частью квартир (не обязательно именно в этом доме), нежилыми помещениями, построить дополнительные сооружения, например технические и т.д. Если обязательства выполнены, КУГИ, как представитель города, подписывает протокол об исполнении обязательств застройщика по инвестиционному договору. Если обязательства не выполнены, штрафы за это не уплачены – нет и протокола: пакет документов для регистрации не сформирован, Росреестр, в свою очередь, не принимает документы.
 
 

Росреестр – в доле

Если пакет документов у застройщика в порядке, он подает заявку в Росреестр. К сожалению, перманентные перемены в работе этого органа (переподчинения, разделения и слияния городской и областной служб, переименования и проч.) негативно сказались на результатах работы. В частности, там не хватает специалистов, обучение которых, к слову сказать, занимает довольно длительное время. В общем, скорость работы регистрирующего органа оставляет желать лучшего. Конкретный результат – задержка сроков регистрации. Причем, в отдельных случаях до полугода.

Когда Росреестр зарегистрирует основной пакет, дольщики могут регистрировать права собственности на свои квартиры.

 

Перечень документов от дольщика на регистрацию права собственности на квартиру в новостройке:

- Договор долевого участия со всеми приложениями и изменениями (в двух экземплярах, но если ДДУ регистрировался на стадии строительства, достаточно одного)

- Акт приема-передачи квартиры в двух экземплярах (подлинники, с указанием максимума сведений о квартире: метраж, этаж и проч.)

- Документы, подтверждающие, что квартира оплачена (приходные ордера, платежные поручения и т.п.) – подлинники и копии, заверенные или нотариусом, или финансовым руководителем организации, которая принимала деньги; вариант – акт сверки расчетов между застройщиком и дольщиком с указанием номеров и дат платежных документов, подписанный генеральным директором и главным бухгалтером компании-застройщика

- Кадастровый паспорт на квартиру (дольщик заказывает его самостоятельно, в местном ПИБ)

- Заявление дольщика

- Квитанция об уплате госпошлины (1000 рублей)
 
 

Но пока не зарегистрирован основной пакет, дольщику очень сложно зарегистрировать свою отдельно взятую квартиру самостоятельно. По сути, надо заставить застройщика отдать документы на регистрацию. Причем полный пакет. Или попытаться собрать такой пакет самостоятельно. Например, запросить в КУГИ копию инвестиционного договора и протокол об исполнении инвестиционных обязательств.

 

Василий Гражданкин, генеральный директор АН «Новая недвижимость»:

- Дольщик может отнести пакет на регистрацию самостоятельно. Если строительство велось по 214-ФЗ, документы собрать легче – договоры долевого участия уже проходили регистрацию, у регистратора в базе есть данные на объект. Но если квартиры покупали по другим схемам, дольщику вряд ли удастся собрать документы.

 

По 214-ФЗ у застройщика есть много всяких обязательств. Но про обязательства застройщика провести регистрацию в определенные сроки в законе нет ни слова. Дольщикам остается только жаловаться. Можно обратиться в Комитет по строительству, где есть специальная структура, озабоченная проблемами дольщиков, – Рабочая группа по вопросам защиты прав участников долевого строительства.

 

Василий Гражданкин, генеральный директор АН «Новая недвижимость»:

- Можно обращаться прямо в суд с иском о понуждении застройщика зарегистрировать основной пакет. Тем более, что прецеденты есть.

Разумная недвижимость

---

В ЖК «Прибалтийский» суммируются скидки на квартиру и паркинг

2013-04-28 20:00:00 (читать в оригинале)

---

В ЖК «YES» скидка 20% на квартиры

2013-04-24 20:00:00 (читать в оригинале)


ЖК Yes - http://real-new.ru/catalog/176 

Скидка 20% для покупателей квартир, готовых внести всю стоимость покупки в течение одного месяца. Предложение не распространяется на покупателей апартаментов в апарт-отеле. 

---

Предложение таунхаусов на рынке выросло почти в 4 раза

2013-04-21 20:00:00 (читать в оригинале)

Количество предложений на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти по итогам 2012 года выросло на 25%
Такие данные приводились на заседании коллегии профессиональных девелоперов, объединяющей девелоперов Ленобласти в сегменте индивидуального строительства.

В  период кризиса покупатели были более ориентированы на покупку земли. Тенденция последнего времени демонстрирует повышенный интерес к объектам строительства. Так, количество малоэтажных комплексов увеличилось в два раза. Наиболее динамично развивается сегмент таунхаусов: его предложение выросло почти в четыре раза.

---

Покупатели голосуют за отделку

2013-04-02 20:00:00 (читать в оригинале)

В 90-х застройщики почти перестали сдавать дома с отделкой – покупателям не нравилось качество работ и материалов, поэтому они предпочитали квартиры без отделки. Однако сегодня качество отделки улучшилось, и количество желающих въехать в квартиру сразу после сдачи дома подрастает. По данным директора управления привлечения инвестиций холдинга RBI (входят компании «Северный город» и RBI) Андрея Останина, в массовом сегменте доля квартир с отделкой составляет почти 25%, примерно 50% покупателей  приобретают квартиру с чистовой отделкой, чтобы затем сделать дизайн по своему вкусу, а около 35%  выбирают дизайн застройщика, чтобы сразу въехать и жить. Меблированные квартиры интересуют 10-15% покупателей – обычно это квалифицированные инвесторы. В последние два года, рассказал Останин, есть устойчивый интерес к квартирам с отделкой в домах бизнес-класса. Даже элитный сегмент отозвался на предложение застройщиков: примерно 15% квартир в элитном комплексе «Таврический», где есть такие варианты, передаются покупателям в стадии готовности «под ключ».

По мнению генерального директора АН «Новая недвижимость» Василия Гражданкина, сегодня между спросом и предложением квартир с отделкой есть баланс, и увеличивать долю предложения готовых квартир многие застройщики не считают нужным – и так все продается. При этом Гражданкин оценивает долю квартир с отделкой в эконом- и комфорт-классе в 30-40%.

На ремонт времени нет

Квартиры с отделкой интересны разным категориям граждан. Например, приезжим, у которых нет возможности отслеживать все стадии ремонта. По словам директора по маркетингу и продажам компании «КВС» Натальи Агрэ, большинство среди покупателей готовых квартир – молодые семьи, пенсионеры, студенты: они приобретают жилье комфорт-класса и не имеют ни лишнего времени, ни лишних средств для ремонта. Еще одна категория – инвесторы, которые покупают недвижимость для сдачи в аренду. При этом хорошо, говорит Агрэ, если все квартиры в доме сдаются с отделкой: обеспечивается нормальная бесперебойная работа инженерных домовых сетей, лифтов, поддерживается чистота и порядок, как в доме, так и на прилегающей к нему территории.

Директор по продажам и маркетингу жилого района «Александровский» (ЗАО «Пушкин») Сергей Мкртчян полагает: нанимая для ремонта квартиры частную бригаду, нельзя застраховаться от низкого качества работ и материалов. Напротив, приобретая квартиру с отделкой, покупатель может высказать застройщику свои претензии, обязать компанию устранить неполадки и даже не принимать квартиру до тех пор, пока они не будут исправлены. «Такая позиция предусмотрена законом о защите прав дольщиков 214-ФЗ», - напоминает он. С другой стороны, типовая отделка не позволит проявить какие-то индивидуальные пожелания, а также исключает личный контроль за ходом ремонта.

Расходы помогают экономить

Как правило, квартиры с отделкой стоят дороже. Мкртчян полагает, что это можно отнести к минусам: даже если после самостоятельного ремонта квартиры, приобретенной без отделки, в результате общая стоимость окажется такой же, как при покупке квартиры с отделкой, расходы в первом случае растянуты во времени, следовательно, не так губительны для кошелька хозяина.

По словам Агрэ, разница в стоимости квадратного метра с отделкой и без отделки начинается от 5 тыс. рублей. Для квартир с полной отделкой в домах компании «Северный город», подсчитал Останин, цена выше на 10%, а для элитных квартир RBI – на 15-20 %, по сравнению с квартирами без отделки. С другой стороны, размышляет Останин, средства, вложенные в квартиру с отделкой, оправдывают себя – экономят деньги, время и силы: «Учитывая среднюю стоимость стройматериалов на рынке, экономия только на работах по выравниваю стен и потолков, устройству межкомнатных дверей, укладке напольных покрытий, кафеля в ванной и установке стеклопакетов составит  в среднем от 100 тыс. рублей».

Движение в сторону Европы

Эксперты предполагают, что доля квартир с отделкой будет расти. По мнению Останина, предложение таких квартир как в бизнес- классе, так и в классе «комфорт» в среднем будет расти на 2-3% в год – людей, которые устали от ремонтных хлопот, становится все больше. Гражданкин полагает, что предложение будет увеличиваться соответственно спросу. «Для продаж отделка – хороший инструмент. Но она становится плюсом, только если отвечает современным требованиям», - подчеркивает он. «Постепенно мы следуем примеру ряда европейских стран (Скандинавия, Эстония, Испания, Германия и т.д.), которые сдают квартиры покупателям с полной отделкой, а зачастую и с мебелью», - убеждена Агрэ. Как известно, качество отделки улучшается, выражение «муниципальная отделка», распространенное в 90-х, стало забываться. Европа в этом смысле – далеко не худший пример.

Елена Зубова

Источник: http://www.restate.ru/material/149806.html