real-new.ru Голосов: 1 Адрес блога: http://real-new.ru Добавлен: 2012-10-20 23:39:55 блограйдером alexamaleksm

Вена Дом 42 в продаже!

2013-06-09 20:00:00 (читать в оригинале)

Друзья!

 

Прекрасная новость

–  Вена Дом 42  в продаже!

 

 

 

·      Всего 12 этажей и 2 секции!

·      5 квартир на этаже!

·     Все квартиры с видом на ручей!

·      Готовность на стройке –  уже 11 этажей!

·      Через год – ввод в эксплуатацию!

·      Ипотека: Спб, ВТБ, Промсвязьбанк

 

 + рассрочка до 36 месяцев!

·      Прекрасные планировки

 

 и очень интересные цены!

 

 

·     1 кв. 37,06 м2 – 3213 тыс. рублей

·     2Е кв. 44,66 м2 – 3689 тыс. рублей

·     3 кв. 73,08 м2 – 5776 тыс. рублей

---

Продавать ли квартиру «ипотечному» покупателю?

2013-06-06 20:00:00 (читать в оригинале)

Продавать ли квартиру «ипотечному» покупателю?

Не все продавцы квартир рады покупателям, которые берут в банках ипотечные кредиты. Но предложение на рынке недвижимости сегодня превышает спрос. И у продавцов зачастую не остается выбора, кроме как соглашаться на такую сделку.

Банкиры утверждают, что реализация квартиры за «ипотечные» деньги выгодна продавцу. Банк берет на себя оформление договоров и обеспечивает безопасность расчетов. Однако есть несколько крайне важных моментов, на которые собственнику жилья следует обратить внимание.

Можно ли продать без ипотеки?
Согласно опросу АИЖК и «ГФК-Русь» более 60% российских заемщиков выплачивают кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке. При этом не все продавцы положительно относятся к сделкам с привлечением ипотечного кредита. Правда, число «недовольных» постепенно снижается.

Ипотека стала стандартным инструментом приобретения недвижимости. Так что, по ее мнению, отличий между продажей квартиры за счет собственных или заемных средств для продавца обычно не возникает.

Схема проведения сделок на рынке недвижимости между частными лицами с использованием заемных средств в настоящее время качественно отработана в большинстве банков и понятна для продавцов.

Продавцы жилья заинтересованы в быстром получении денег. Таким образом, большинству продавцов невыгодно ждать, когда наконец объектом заинтересуется покупатель с «живыми» деньгами.

Конечно, лучше продать квартиру за “реальные” деньги, но когда у вас дорогой объект, на который нет других предложений, вариантов не остается.
Проще говоря, в доброй половине случаев у продавца нет выбора: сегодня на рынке предложение превышает спрос.

Но продажа квартиры за «ипотечные» деньги имеет свои особенности. И это несет продавцу определенные риски.

Завтра была ипотека
Прежде всего следует упомянуть проблемы, обнаруживающиеся при любом варианте продажи. Неважно, привлекается покупателем ипотечный заем или нет. Ведь хозяин продаваемого жилья может и не подозревать о ряде обременений.

Например, много лет назад некто в судебном порядке оспаривал права владения квартирой. И суд тогда наложил на объект временный арест. Пусть жилье осталось за владельцем, арест может быть не снят по сегодняшний день.

Ограничения на операции с недвижимостью, которые накладывают прокуратура или полиция, в основном “«всплывают” после сдачи документов на регистрацию.
Следующий ряд проблем продавцу может принести сам покупатель в силу своей неопытности.

В первую очередь необходимо потребовать в подтверждение официальное письмо о том, что у покупателя есть положительное решение банка о выдаче кредита. Каждый банк имеет собственную методику андеррайтинга и рисковую политику. И даже для “положительного” заемщика нельзя стопроцентно гарантировать одобрение».
По словам руководителя отдела ипотечного кредитования агентства «Новая Недвижимость» , продавцу также не помешает поинтересоваться сроком действия одобрения заемщика. «Одобрение обычно действует три-четыре месяца, и если сроки на исходе, то для проведения сделки может просто не остаться времени, – констатирует эксперт. – Для повторного одобрения требуется время, а банк может и отказать в повторном одобрении, если кредитные характеристики заемщика изменились».

---

Таким не дают ипотеку

После «проверки» покупателя продавцу рекомендуется изучить требования конкретного банка к предмету залога и список документов, которые банк в дальнейшем запросит для рассмотрения квартиры.

При этом, предпочтительней все сделать самому, а не уповать на заверения покупателя.

Часть требований к предмету залога у банков совпадают. Например, в ходе выставки-семинара «Жилищный проект» специалист по ипотечному кредитованию банка DeltaCredit Инна Анастасьева отметила, что петербургские банки не выдают ипотечных кредитов на покупку квартир в домах, подлежащих сносу по программе реновации хрущевок. По ее словам, исключение делается лишь в том случае, если кредит должен быть погашен до предполагаемой даты сноса дома.

Также к типичным банковским ограничениям относятся следующие. Заявка не одобряется, если квартира находится под обременением (ипотека другого банка и пр.). Если есть незарегистрированные перепланировки. Если предполагается продажа по доверенности.

У домов старого фонда бывают ограничения по году постройки, по материалу перекрытий, по дате капремонта, по проценту износа здания… Естественно, ипотека не дается на квартиры в домах, подлежащих капремонту, сносу, реконструкции…

Есть ограничения и для квартир в Ленинградской области. Банки могут кредитовать квартиры только в определенных населенных пунктах или находящиеся не далее определенного расстояния от Петербурга. Поводом для отказа может служить этажность здания. Например, банк может отказать в кредитовании квартиры в малоэтажке (зданиях в три-четыре этажа).

Впрочем, квартир, которые не возьмут в залог ни в одном банке, в самом Петербурге не так много – менее 10%.

О деньгах либо хорошо, либо ничего
Еще одним «камнем преткновения» в отношениях между продавцом и покупателем служит порядок расчетов.

Последние годы о случаях мошенничества при передаче денег, как минимум в Петербурге, не слышно. Тем не менее определенная осторожность не помешает. Продавцу обращать внимание в первую очередь нужно на то, чтобы вся оговоренная сумма при закладке попала в сейфовую ячейку. И на то, какие документы потребуются для вскрытия ячейки.

Правда, некоторые заемщики участвуют в различных программах субсидирования. И в этом случае продавцу приходится дожидаться выплаты дополнительное время. Более того с субсидиями работают не все банки.

Процесс выдачи ипотеки при использовании городских и региональных субсидийных программ удлиняется в среднем на полтора месяца, при условии что субсидийные деньги уже зачислены на счет в банке. Нужно будет лишь согласовать объект с органом, выдающим субсидию, а затем заключить договор».

Все зависит от профессионализма организаторов сделки и вида субсидии. В отдельных случаях согласование окончательных параметров субсидии может затянуть сделку на срок от нескольких недель до нескольких месяцев».

Естественно, не все продавцы соглашаются ждать так долго. Случаи отказа от сделки с участием «военной ипотеки» или «материнского капитала» со стороны продавцов вполне возможны.

В вариантах с субсидиями продавцы нередко повышают цену объекта.

Однако, повторимся, сегодня на рынке выставляется больше квартир, чем приобретается. И продавцы все чаще соглашаются на сделки с оплатой «материнским капиталом». К текущему моменту это уже порядка 20% сделок с привлечением кредитных средств.

После бесплодных ожиданий клиента с «живыми» деньгами, владельцы соглашаются и на сделки с оплатой по схеме «военной ипотеки».

И в свете неблагоприятных общеэкономических прогнозов для страны можно ожидать, что доля субсидируемой ипотеки на рынке будет только расти, а продавцы будут относиться к такому предложению все лояльней.

---

Как заставить застройщика устранить недоделки в доме

2013-06-02 20:00:00 (читать в оригинале)


Собственники жилья все чаще пытаются обязать застройщиков устранить недоделки в недавно возведенных домах. Облупившийся фасад, протекающая крыша, трещины в стенах – вот далеко не полный перечень «сюрпризов», из-за которых новоселы вынуждены вести судебные баталии.

Чаще всего покупатели нового жилья сталкиваются с недоделками в процессе приемки своих квартир. Но порой дефекты проявляются уже после новоселья и не только в квартирах. Ошибки проектировщиков, отступления от технологий в ходе строительства – все это приводит к тому, что через несколько лет после сдачи в домах могут лопнуть трубы, появиться трещины на фасаде и пр. В подобных случаях жильцы могут требовать от застройщика устранить брак, либо, если собственники уже произвели ремонт за счет собственных средств, – возмещения соответствующих затрат. Если компания отказывается выполнять требование граждан, тогда им – дорога в суд.

Судебная практика
В настоящее время Арбитражный суд Петербурга и области рассматривает около двух десятков подобных споров между жильцами в лице товариществ собственников и застройщиками. Один из последних исков подан к ЗАО «ЮИТ Лентек» от имени ТСЖ «Северная жемчужина», созданного собственниками квартир в жилом доме на ул. Асафьева, 5, корп.1. Руководство товарищества требует отремонтировать несколько крылец дома, который сдали еще в 2008 году. Дело будет рассмотрено в суде в начале июля.

Чаще товарищества спорят с застройщиками и из-за более существенных дефектов. Так, в конце прошлого года ТСЖ «Союз» подало иск к ЗАО «Трест-36», требуя заделать трещины в кирпичной кладке дома на Звездной ул., 11, корп. 1, который сдали еще в конце 2006 года. Заседание по делу назначено на 27 мая.

Как поясняет юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Наталья Кузьмина, зачастую подобные споры разрешаются в пользу собственников – если, конечно, им удается доказать, что брак возник из-за нарушения технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов или других обязательных нормативов.

К примеру, месяц назад ТСЖ «Озеро Долгое» через суд обязало ЗАО «Ленстройтрест» заменить керамическую плитку в местах общего пользования, отремонтировать систему отопления и кровлю в доме на Богатырском, 32. Здание было сдано в эксплуатацию в мае 2006-го. Как выяснилось в ходе проведения судебной экспертизы, при возведении объекта были нарушены строительные нормы и правила, что впоследствии и привело к возникновению дефектов.

По словам старшего юриста компании «Качкин и Партнеры» Ирины Митиной, при рассмотрении таких дел суд всегда назначает экспертизу. По ее результатам и определяется причина появления дефектов общего имущества. В ряде случаев вина застройщиков не подтверждается – когда проблемы появляются из-за некачественной эксплуатации дома либо – естественного износа инженерных сетей. В пример можно привести недавнее дело против ЗАО «Строительный трест»: товарищество собственников, созданное в доме на Манчестерской, 10, требовало взыскать с компании 5 млн руб., потраченные на ремонт систем водоснабжения. Но, как выяснилось по результатам судебной экспертизы, трубы соответствовали всем необходимым стандартам и вышли из строя по причине их естественного износа. Судебный спор товарищество проиграло: более того, суд обязал ТСЖ возместить «Строительному тресту» расходы на оплату экспертизы.

Общая беда
Чтобы доказать факт строительного брака, необходимо запастись соответствующими заключениями официальных организаций. «Важно представить в суде акты осмотра имущества от ТСЖ, управляющих компаний, ремонтных служб (например, в отношении лифтов и специализированного оборудования), заключения экспертных организаций о наличии тех или иных недоделок, которые могли возникнуть из-за нарушения технологии строительства», – утверждает Ирина Митина.

Судебные претензии к застройщику обычно предъявляет организация, уполномоченная представлять интересы собственников (чаще всего это ТСЖ). В то же время, как поясняет Ирина Митина, формально потребовать устранения недостатков может каждый из собственников. «Но, во-первых, его требования ограничиваются размером доли в общем имуществе, а во-вторых, ремонт неизбежно затронет права иных жильцов. Потому имеет смысл подавать иск от лица товариществ собственников», – утверждает она.

Очень важно предъявить претензии в период гарантийного срока, который, в соответствии с 214-ФЗ, составляет три года – для инженерного оборудования дома и пять лет – для остального имущества здания. Действие гарантии на дом начинается с момента передачи квартир участникам долевого строительства.

Отметим, что предусмотренные законодательством гарантии распространяются не только на квартиры, но и на общее имущество дома в целом – стены, крышу, места общего пользования, придомовую территорию и т. д.

Претензии необходимо предъявлять именно к застройщику, поскольку именно он является стороной по договору с покупателями жилья и несет ответственность по гарантийным обязательствам.

Если же брак обнаружится после истечения гарантийного срока, ремонт придется проводить за счет средств собственников – добиться компенсации от застройщика, скорее всего, не удастся.

Без подписи
В подавляющем большинстве случаев строительный брак общего имущества выявляется через несколько лет после заселения дома. Судя по статистике дел, рассматриваемых арбитражным судом, иски подаются через три-пять лет после сдачи дома в эксплуатацию. Но известны случаи, когда брак обнаруживается сразу после ввода дома – до того, как застройщик передал квартиры по акту приема-передачи. Как утверждает Наталья Кузьмина, участники долевого строительства вправе потребовать от застройщика устранить недоделки как до, так и после подписания акта.

Теоретически покупатель жилья может отказаться подписывать этот документ, если дольщика не устроит состояние, например, лестницы или фасада дома. Ведь при заключении договора долевого участия гражданин приобретает не квартиру, а объект долевого строительства. В соответствии с 214-ФЗ к нему относится как сама квартира, так и общее имущество многоквартирного дома.

Впрочем, как поясняет Наталья Кузьмина, на практике застройщики предлагают дольщикам подписать акт приема-передачи конкретной квартиры, а не объекта долевого строительства. Что, по ее словам, не дает дольщику права отказаться от подписания этого документа в случае обнаружения недостатков общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, еще в процессе заключения договора долевого участия имеет смысл поинтересоваться, какую именно форму акта приема-передачи вам предложат подписать в процессе приемки жилья.

Судя по статистике Арбитражного суда Петербурга и области, количество судебных разбирательств между ТСЖ и застройщиками растет. В большинстве случаев строительные компании отказываются исправлять недостатки по требованию жилтоварищей: определить, по чьей вине протекает крыша или облезает фасад, может лишь экспертиза.

Требуя устранить недоделки в досудебном порядке, ТСЖ чаще всего апеллируют к результатам независимых экспертиз. Застройщики же назначают альтернативные исследования, результаты которых отличаются от представленных ТСЖ. В итоге большинство таких споров удается разрешить только в судебном порядке.

---

ЖК «Воздух»: Сертолово, Приграничная ул.; ДСК «Сертолово»

2013-05-28 20:00:00 (читать в оригинале)


Разрешение на строительство этого малоэтажного жилого комплекса из 46 четырехэтажных панельных домов, парковок на 1158 машиномест, детского сада и школы было выдано муниципальными властями Сертолово в феврале нынешнего года.

Забор застройщик начнет устанавливать в начале июня и сразу приступит к «нулевому циклу», тогда же откроются и продажи. Первую очередь ЖК «Воздух» сдадут в конце 2014 года, а весь комплекс целиком, видимо, в конце 2015-го или начале 2016-го.

На старте продаж квадратный метр будет стоить от 55 тыс. руб., реализация квартир намечена в соответствии с 214-ФЗ. Около 60% квартир – однокомнатные. Среди явных плюсов – отличная экология (застройщик обещает производить вырубку деревьев по минимуму) и вполне развитая торговая инфраструктура в Сертолово.

---

КУПИТЬ КВАРТИРУ СО СКИДКОЙ 100 000 РУБ.!!!

2013-05-19 20:00:00 (читать в оригинале)

АКЦИЯ ПРОДОЛЖАЕТСЯ!!!

 

 

ТОЛЬКО 3 ДНЯ МОЖНО КУПИТЬ КВАРТИРУ

СО СКИДКОЙ 100 000 РУБ.!!!

 ПО СЛЕДУЮЩИМ ЦЕНАМ:

 

 

 

Объект	студии	1 к.кв.	2 к.кв.	3 к.кв.
Австрийский квартал	1 586 т.р.	2 107 т.р.	3 148 т.р.	4 460 т.р.
Мой город	1 607 т.р.	1 968 т.р.	2 962 т.р.	4 832 т.р.