Крупные застройщики держат цену, небольшие — сдались
2014-03-31 20:00:00 (читать в оригинале)
«Крупные девелоперы, которые имеют серьезный опыт работы, осторожно относятся к корректировке цен на квартиры. На рынке - достаточно большой объем предложения, есть целый ряд масштабных проектов. Их как раз реализуют крупные холдинги, которые не гонятся исключительно за сиюминутной выгодой, а продумывают стратегию на перспективу.». Тем не менее, запас прочности у застройщиков не бесконечен, по-этому эксперт спешит добавить, - Думаю, что за год средняя цена жилья в новостройках вырастет на 10-12%. С оговоркой: если в экономике страны все будет более или менее стабильно.
Пока что движения валютного курса отразились на стоимости квартир в небольших строительных компаниях. Цена квадратного метра в некоторых случаях возросла до 10-12%, что в денежном выражении может достигать 10 000 рублей. Но доля таких застройщиков на рынке очень незначительна и это практически не повлияло на средние цены по Петербургу и Ленобласти.
Много нового в пригородах и обжитых районах
Много нового жилья появилось в продаже на пригородных территориях - квартиры начали продавать на 16 объектах, общая площадь предложения при этом практически сравнялась с объёмами города, где продажи открылись на 14 объектах.
Как отмечают в консалтинговом центре «Петербургская недвижимость», за февраль 2014 года в Санкт-Петербурге продажи квартир начались в 14 объектах, считая новые очереди строительства, общей площадью жилья 287,36 тысяч квадратных метров в Петербурге - в Калининском, Красногвардейском, Московском, Невском, Петроградском, Приморском и Центральном районах. Все объекты находятся в обжитых районах, в административно-подчиненных районах в продажу объекты не выходили. В Ленинградской области на пригородных территориях в продажу вышло 16 объектов общей площадью жилья 286,05 тысяч квадратных метров.
Существенная часть новых объектов - новые очереди уже находящихся в строительстве жилых комплексов.
Что касается цен, то самые дешевые — не всегда за границей города. Среди новых объемов по прежнему лидирует СУ-155 с ЖК «Новая Каменка», где квадратный метр стоит от 45 000 рублей. По сопоставимым ценам, до 50 000 за квадратный метр, можно купить квартиру в ЖК «Озерный» от «Русской сказки» в Новом Девяткинo, ЖК «Виктория» от «Мавис» в Мурино, ЖК «Юнтолово» от «Главстрой-СПб». Немного дороже, до 65 000 за метр, предложений еще больше. Очередной объем квартир появился в ЖК «Мечта» и «Прогресс» от компании «Мавис», ЖК «Новая Охта» от «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад», ЖК «GreenЛандия» от Setl City, «Муринский Посад» от ЦДС, «Мой город» от «Полис Групп». В той же ценовой категории компания «Охта Групп» вывела на рынок ЖК «Екатерининский» в Красногвардейском районе.
Несколько новинок появилось и в высоком ценовом сегменте - «ЮИТ. Санкт-Петербург» вывела на рынок III очередь ЖК «Смольный проспект», «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» начала продавать очередной объем квартир в «Европа Сити», а Setl City вывела на рынок очередные корпуса ЖК Riverside.
Кирпич, монолит, панель: найди отличия
2014-03-24 20:00:00 (читать в оригинале)
Выбирая жилье, покупатели ориентируются прежде всего на локацию, цену, сроки сдачи новостройки, инфраструктуру района. На технологию строительства дома большинство обращает внимание в последнюю очередь. В частности, потому, что разобраться в нюансах современного домостроения непрофессионалу весьма непросто.
Стереотипы прежних лет, в соответствии с которыми превозносили кирпичные сталинки и ругали панельные хрущевки, больше не работают. А слова «монолитный», «монолитно-кирпичный», «каркасный» мало что говорят о потребительских характеристиках будущей квартиры.
Кирпич forever
Кирпичными современные дома можно считать лишь условно. Здания с несущими стенами из полнотелого глиняного кирпича строились в Петербурге и в XVIII, и XIX, и даже в XX веке (сталинки, а также некоторые дома первых массовых серий). Затем в кирпичном домостроении в качестве «скелета» постройки стали использовать железобетонные, а позднее – монолитные конструкции. Сегодня кирпичных домов на первичном рынке Петербурга немного: по разным оценкам – от 3 до 10%. С начала 2000-х годов их доля перманентно сокращается.
Уход застройщиков от кирпича понятен: есть более быстрые и дешевые способы возведения домов. Но, как рассказали в компании «Строительный трест», переход от сборного железобетона к монолитным каркасам существенно сократил трудоемкость процесса, в результате чего повысилась скорость строительства и снизилась себестоимость. И все же строительство дома вручную по определению требует больше времени, чем сборка «конструктора» из готовых панелей. На постройку кирпичной высотки в 12-18 этажей уходит от 18 до 24 месяцев, что примерно на треть больше, чем при монолитном, и на 50% – чем при панельном строительстве.
Немногочисленные строительные компании, возводящие дома из кирпича, тем не менее не собираются отказываться от технологии, у которой есть несомненные достоинства. Кирпич очень «пластичный» и выразительный с архитектурной точки зрения материал, здания из него красивы и разнообразны. Кроме того, он дает более широкие возможности для создания планировок. Архитекторы и проектировщики не ограничены четкими планировочными стандартами, как, например, в панельном домостроении.
И, пожалуй, главный аргумент – кирпич очень хорошо воспринимается покупателями. Общепринято, что квартиры в кирпичных домах самые теплые и «тихие». «Натуральный кирпич дает высокую теплостойкость, максимальную звукоизоляцию (до 3 дБ, в отличие от 0,5 дБ в панельном доме или 1,5дБ в кирпично-монолитном)», – рассказали в компании «Строительный трест».
Эксперты, впрочем, не подтверждают однозначно этот постулат. По мнению специалиста компании «Негосударственный надзор и экспертиза» Гаспара Мелконяна, кирпичные дома лучше защищают от звуков, которые передаются по конструктиву, зато хуже спасают от обычных бытовых шумов. Что касается теплоизоляционных свойств, внешние стены из кирпича толщиной свыше 640 мм – действительно хорошая преграда для холода. Но среди современных технологий есть не худшие по этому показателю.
Основное же преимущество кирпичных домов, по мнению многих, – способность кирпича впитывать и отдавать влагу, что особенно важно для климатических зон, где высока относительная влажность воздуха. Бетон такой способности лишен, отсюда и мнение о том, что в кирпичных домах «легче дышится».
Явно проигрывают кирпичные строения своим «конкурентам» только по одному пункту. Им требуется два-три года на полную усадку, так что новоселам не рекомендуется сразу делать ремонт.
Панель бывает разная
Панель в Петербурге не слишком распространена: ее доля в новом строительстве составляет от 3 до 5%. Имеется в виду «чистая» панель, а не дома, построенные по монолитной или каркасной технологии с навесными панельными фасадами. Если приплюсовать новостройки этой категории, то доля панельного домостроения вырастет до 15-17%.
Если же говорить о классическом сборном панельном домостроении, то его основным преимуществом является скорость строительства. Здание собирается из готовых деталей, как конструктор, в течение 3-12 месяцев в зависимости от высотности.
Сильным местом данной технологии считается также его низкая себестоимость (поэтому панельное домостроение распространено в регионах с невысоким уровнем доходов населения). Однако с этим вопросом не все просто. Как рассказали в ПО «Ленстройматериалы», затраты на сбор дома из железобетонных конструкций действительно заметно ниже, чем, скажем, строительство из кирпича. Но стоимость изготовления панелей очень сильно разнится в зависимости от ее вида. Все зависит от толщины панели (от 160 до 400 мм), наличия и качества теплоизоляционного слоя, выбранной отделки. «Современная наружная стеновая панель, изготовленная по европейским технологиям и отвечающая высоким стандартам качества, не может быть дешевой», – уверяют в компании.
Тепло- и звукоизоляция в будущей квартире напрямую зависят от качества панелей. Понятно, что современные многослойные изделия обеспечивают больший комфорт, чем однослойные панели домов-«кораблей» из советского прошлого. Лучший вариант – это трехслойные «сэндвичи» с утеплителем посередине. Не менее важно и то, из чего изготовлена конструкция: чем меньше теплопроводность материала, тем меньшими будут потери тепла через стены. Хорошими изоляторами являются прослойки из пенополиуретана, экструдированного пенополистирола. А вот показатели распространенного минераловатного утеплителя несколько хуже. «В последнее время в нашем городе строится много современных панельных зданий с трехслойными панелями и очень высоким уровнем теплоизоляции. Они-то и оказываются в большинстве случаев самыми теплыми (точнее, наименее энергоемкими)», – поясняет доцент Санкт-Петербургского государственного политехнического университета Александр Горшков.
Скучные однотипные «панельки» уходят в прошлое: современное производство подразумевает многообразие конструкций. И все же панель не предоставляет архитектору ту степень свободы, как кирпич и монолит, – как в решении внешнего облика дома, так и в квартирографии.
Монолит как основа
Львиную долю петербургского первичного рынка занимают строения, при описании которых используется слово «монолит». Монолитный «конструктив» бывает двух типов: собственно монолитным и монолитно-каркасным. В первом случае монолитная основа здания цельная, во втором – железобетонные несущие опорные колонны и перекрытия играют роль силового каркаса, а перегородки, так же как наружные стены, могут быть выполнены из любого материала.
Чаще всего в этой категории встречаются кирпично-монолитные дома. По подсчетам специалистов компании «Главстрой СПб», в 2013 году они занимали 77% на рынке строящегося жилья. Что, заметим, неудивительно, учитывая эмоциональную привязанность покупателей к кирпичу. Понятно, что декоративная наружная кладка в один кирпич (240 мм), а чаще – в полкирпича (120 мм), не обеспечивает кирпично-монолитным строениям экологичность кирпичных зданий. К тому же красота эта недолговечна. «В нашем городе остро стоит проблема разрушения лицевого кирпичного слоя в зданиях, построенных с начала 2000-х годов. Это происходит из-за экономии застройщиков на материалах. Трещины на фасадах, “выкрашивание” лицевого слоя уже носит массовый характер», – предупреждает Александр Горшков.
Потребительские свойства квартир в монолитных и монолитно-каркасных домах отчасти зависят от характера конструктива. Так, полностью монолитные строения прекрасно передают ударный шум по всему «скелету». Зато можно не опасаться затопить соседей – вода не уйдет за пределы квартиры.
В монолитно-каркасных постройках не меньшее значение имеют материалы стен. Если на каркас навешивается панель, то критерии определения ее качества описаны выше: чем больше количество слоев и толщина, тем лучше. К наружным стенам, выполненным по иным технологиям, подход, собственно, такой же: двухслойные хуже, чем трехслойные, без утеплителя хуже, чем с утеплителем, покрытые пористыми материалами хуже, чем покрытые плотными. «Самыми теплыми и, соответственно, самыми экономичными для потребителя (но не для застройщика), оказываются утепленные дома. Обычно это дома с вентилируемым фасадом или с тонким штукатурным слоем по слою утеплителя. Причем стены со штукатурным покрытием предпочтительнее, так как в их составе оказывается меньше теплопроводных включений (анкеров, направляющих, дюбелей и прочих “мостиков холода”)», – рассказывает Александр Горшков. На последнем месте, по его мнению, стоят дома с двухслойными стенами, в которых отсутствует эффективный утеплитель, а в качестве внутреннего слоя используются газобетонные блоки.
Теперь о плюсах. Монолитная технология, в отличие от кирпичной, позволяет строить здания практически при любых минусовых температурах при использовании электроподогрева бетона. Это дает возможность строить дома свыше 25 этажей. Цена квадратного метра в таких домах самая низкая, что немаловажно в нынешней рыночной ситуации.
Источник БН.ру
Все новостройки Красногвардейского района
2014-03-24 20:00:00 (читать в оригинале)
Все новостройки Красногвардейского района
Предложение на первичном рынке Красногвардейского района чрезвычайно многообразно. Тут и бизнес-класс, и «эконом», и долгострои, и совсем новые объекты, где продажи едва стартовали. А также свой проект комплексного освоения территории.
Если подходить упрощенно, то все новостройки Красногвардейского района можно поделить на жилой комплекс «Новая Охта» и все остальные. Этот масштабный проект действительно выделяется на фоне остальных десяти: прежде всего – своими размерами. Всего здесь, на самой границе с Ленинградской областью (поселок Мурино – прямо через дорогу), будут возведены 23 панельных дома высотой 19 этажей. Сейчас возводится 13 из них, в перспективе обещаны детские сады и школы, но сроки завершения всего проекта затрудняются сообщить даже представители девелопера. Видимо, и сами точно не знают.
Два объекта – ЖК «Екатерининский» и ЖК «Нью-тон» вышли на рынок совсем недавно. Но ценник в них заметно выше, чем в «Новой Охте», поскольку возводятся они не в «чистом поле», а в давно обжитых кварталах. Правда, очень далеко от метро. Вообще, транспортная доступность – это проблема для огромного числа жителей района. Формально здесь находятся две станции – «Ладожская» и «Новочеркасская», но обе они – на юге, на границе с Невским районом. А, к примеру, в микрорайоне Ржевка-Пороховые и на Пискаревке метро ждут еще с брежневских времен и дождутся его, скорее всего, очень нескоро.
Жилой комплекс «Жерновка» интересен тем, что находится в тихом, и даже уединенном, месте на берегу реки Охты в окружении частных деревянных домиков. Такой пейзаж в городской черте найти не так-то просто. Проект близок к завершению: осталось достроить всего один корпус. Впрочем, в компании не исключают, что проект в будущем может быть продолжен, но деталей пока не сообщают.
Рядом со станцией «Новочеркасская» и на берегу Невы строят, что неудивительно, жилые комплексы бизнес-класса. Из них два – «Новый город» и «Платинум» – сдадут в течение полугода, а два других, напротив, находятся на начальном этапе строительства. Стоимость жилья здесь, разумеется, самая высокая в районе. Так же как и у жилого дома на проспекте Передовиков от компании «Мавис», хоть он и находится далеко от главной петербургской реки. Но в данном случае на цену влияет то, что на объекте вот-вот начнет работать приемочная комиссия.
Отдельно скажем о долгостроях, их в Красногвардейском районе – два, причем оба почти с десятилетней историей и до сих пор довольно туманным будущим. Сроки сдачи ЖК «Кристалл-Полюстрово» переносились уже восемь (!) раз, но у застройщика до сих пор нет разрешения Госстройнадзора. Что касается «Авангарда» (бывший «Охта-модерн»), то в декабре была сдана только первая очередь, а ко второй на тот момент еще даже не приступали, хотя по договору с городом ее должны были достроить к ближайшему маю.
Всю информацию о новостройках на территории Красногвардейского района, включая цены на жилье, можно найти в нашей таблице (скачать).
НОВОСТРОЙКИ КРАСНОГВАРДЕЙСКОГО РАЙОНА по состоянию на март 2014 года
|
|
Название ЖК
|
Планируемое
время сдачи
|
Минимальная цена
кв. м
|
|
1
|
«Новая Охта» (1-я, 2-я и 3-я оч.)
|
III кв. 2014 года
(1-я оч.),
I кв. 2016 года (2-я оч.),
IV кв. 2016 года
(3-я оч.)
|
57 тыс. руб.
|
|
2
|
«Екатерининский»
|
IV кв. 2015 года
|
65 тыс. руб.
|
|
3
|
«Кристалл-Полюстрово»
|
IV кв. 2014 года
|
66 тыс. руб.
|
|
4
|
«Авангард» (2-я оч., дом С-1)
|
IV кв. 2015 года
|
70 тыс. руб.
|
|
5
|
«Жерновка», дом 2/4
|
I кв. 2015 года
|
78 тыс. руб.
|
|
6
|
«Нью-Тон»
|
III кв. 2015 года
|
82 тыс. руб.
|
|
7
|
«Четыре горизонта»
|
III кв. 2016 года
|
95 тыс. руб.
|
|
8
|
«Дом на излучине реки»
|
III кв. 2016 года
|
95 тыс. руб.
|
|
9
|
«Дом на Передовиков»
|
I кв. 2014 года
|
98 тыс. руб.
|
|
10
|
«Платинум»
|
II кв. 2014 года
|
107 тыс. руб.
|
|
11
|
«Новый город» (4-я оч.)
|
IV кв. 2014 года
|
140 тыс. руб.
|
Самые дешевые однокомнатные квартиры
2014-03-24 20:00:00 (читать в оригинале)
Самые дешевые однокомнатные квартиры на вторичном рынке жилья Петербурга предлагаются к продаже за 2,4 млн рублей. Такие данные приводят специалисты Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости».
На сей раз предложений с такой ценой несколько, и практически все они сосредоточены в окрестностях Красного Села. В частности, на момент публикации этих данных в продаже по такой цене была представлена «однушка» в пос. Хвойный, на территории военного городка. Квартира площадью 41 кв. м расположена на 2 этаже панельной пятиэтажки, в ней имеются комната площадью 17,5 кв. м, кухня – 8,5 кв. м и раздельный санузел. Дом расположен в 35 минутах езды на наземном транспорте от ст. метро «Кировский завод». За ту же сумму в том же Красносельском районе предлагались и квартиры в кирпичных домах на ул. Лермонтова и ул. Суворова. В первом случае это «однушка», имеющая общую площадь 31 кв. м, жилую – 17 кв. м, кухню – 6 кв. м, смежный санузел, и расположенная на четвертом (последнем) этаже. Вторая квартира имеет похожие характеристики: общая площадь – 32 кв. м, жилая – 18 кв. м, кухня 5 кв. м, санузел – смежный, этаж – третий (последний).
Уточним, что во всех случаях речь идет не о квартирах-студиях, а именно о полноценных однокомнатных квартирах с обособленной кухней, представленных на условиях прямой или встречной продажи. В целом, в сегменте самых доступных однокомнатных квартир в этом месяце наблюдалась повышенная активность: продавцы корректируют цены, поэтому ценовые «рекордсмены» постоянно меняются.
В то же время в сегменте самых дорогих однокомнатных квартир в Петербурге – все спокойно, и лидеры те же, что и в предыдущем месяце. По рекордной для «однушек» цене, за 21,7 млн рублей, выставлена на продажу «видовая» квартира на пятом этаже 7-этажного памятника конструктивизма - Дома политкаторжан на Троицкой площади. Квартира имеет общую площадь 51,7 кв. м (28 кв. м – комната, 13 кв. м – кухня).
Смотрите оригинал материала на http://www.bn.ru/news/2014/03/24/159624.html
Новостройки в Приморском районе
2014-03-09 20:00:00 (читать в оригинале)
Инфраструктура: транспортная и социальная
Приморский район – один из крупнейших районов Санкт-Петербурга как по занимаемой площади, так и по числу населения. Здесь по официальным данным проживает уже более 500 тысяч человек, а его площадь составляет более 100 квадратных километров.
Большая часть населения – молодежь до 30 лет, активные молодые семьи. Покупательский спрос на строящееся жилье традиционно высок. С точки зрения торгово-развлекательной инфраструктуры район хорошо развит; строится здесь и новая социальная инфраструктура. Все вновь строящиеся жилые комплексы, как правило, обеспечены такими объектами, как детские сады, школы и магазины шаговой доступности; некоторые девелопервы включают в список необходимых и медицинские учреждения. Также отсюда удобно добираться в загородные районы - Курортный и Выборгский - где петербуржцы любят отдыхать.
Что касается транспортной доступности, в последнее время она улучшилась в связи с введением северного участка ЗСД и ряда развязок. Тем не менее, на основных магистралях района, таких как улица Савушкина, в часы пик часто возможны пробки. На территории района расположен целый ряд станций метро, а в перспективе будут открыты новые станции, например, в зоне Каменка. Крупные транспортные артерии района – это проспекты Комендантский, Богатырский, Испытателей и Авиаконструкторов, а также Приморское шоссе. По территории района проходит железная дорога Сестрорецкого направления ОЖД.
Кто строит и что строится
В настоящее время здесь реализуются квартиры в ЖК «Новоорловский» от «ЮИТ Дом». Также же здесь планируется реализация проекта под названием ЖК «Шуваловский» от «ЛСР. Недвижимость-Северо-запад». Также идут продажи в ЖК «Каменка» от СУ-155, «Граффити» компании «Ойкумена», «Дом с курантами» от «РосСтройИнвеста», комплекс «Юбилейный квартал» застройщика «ЛенСпецСМУ», ЖК «Legenda на Оптиков 34» компании Legenda Intelligent Development. Готовятся к выходу на рынок и другие объекты.
В частности, компании Setl City и «Петербургская Недвижимость» в 2014 году начнут здесь реализацию проекта на участке в 98 га, где появится микрорайон, включающий два жилых квартала комфорт-класса. Кроме жилья предполагается построить четыре школы, десять детских садов, детскую и взрослую поликлиники, спортивный комплекс. Предусмотрено большое количество подземных паркингов (под каждым домом), также кварталы будут обеспечены сопутствующей инфраструктурой: ресторанами, магазинами, предприятиями сферы услуг.
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в структуре предложения жилья на первичном рынке (объем предложения – строящееся жилье в продаже, исключая уже реализованное застройщиком) в Петербурге район занимает порядка 15%, входя в тройку районов-лидеров с объемом предложения порядка 300 тысяч квадратных метров.
Северо-Приморская часть
Однако отметим, что за последние два года этот объем несколько снизился за счет того, что многие строящиеся дома, в основном, реализуемые в Северо-Приморской части города, уже сданы в эксплуатацию. Например, начиная с 2006 года в Северо-Приморской части появилось более 30 новых жилых комплексов. Количество сданных объектов на данный момент составляет 42 (из них 10 «бюджетных» объектов). При этом число строящихся – чуть более 10. В настоящее время свободных территории, подходящих для строительства жилья, здесь нет – два участка по улице Яхтенной и улице Оптиков уже заняты под «бюджетное» жилье.
Таким образом, возможности Северо-Приморской части для строительства уже практически исчерпаны. При этом ряд перспективных территорий, где уже некоторые компании начали освоение и продажи жилья в своих проектах, находятся в зоне Каменка, по обе стороны от Парашютной улицы.
Каменка
В зоне Каменка планируется и реализуется ряд именно крупных проектов, большинство из них – это комплексное освоение территории. Это подразумевает, что как таковая существующая готовая инфраструктура здесь практически отсутствует. Однако большинство проектов предполагает наличие на своей территории всего того, что необходимо. Из социальной инфраструктуры – это школы и детсады, медицинские учреждения. А также, само собой, для восполнения потребности жителей – магазины, кафе, досуговые учреждения и иное. Что касается транспортной инфраструктуры, на этой территории должна будет появиться станция метро в перспективе. Согласно проекту планировки, микрорайон пересекут две магистрали – Комендантский проспект и улица Авиаконструкторов. В пяти минутах езды по Парашютной улице – КАД.
Вместе с появлением здесь уже заселенных домов будет развиваться и транспорт. Территория Каменки в перспективе очень привлекательна: наличие интересных проектов в этом районе, пусть даже в отдаленной зоне, должно заинтересовать покупателей, которые хотят проживать в месте, окруженном лесами, парками, с хорошей экологией.
