real-new.ru Голосов: 1 Адрес блога: http://real-new.ru Добавлен: 2012-10-20 23:39:55 блограйдером alexamaleksm

Апарт-отели: доходный актив или второсортное жилье?

2014-04-22 20:00:00 (читать в оригинале)

На территории Петербурга строится все больше апарт-отелей: покупателей убеждают, что на сегодня это чуть ли не самый перспективный формат доходной недвижимости. Но не все так просто.

На специализированных мероприятиях девелоперы не устают повторять: апартаменты – это выгодный актив, который можно сдавать в аренду, получая чуть ли не 20% дохода ежегодно. И что в ближайшее время апарт-отели займут как минимум 10% рынка недвижимости Петербурга.

Раз уж новый формат недвижимости привлекает такое внимание, попробуем спрогнозировать его развитие.

Для себя или в аренду?
Для начала сориентируемся в цифрах и сравним стоимость «квадрата» в возводимых жилых домах и апарт-отелях. Возьмем объекты примерно на одинаковых стадиях строительства, расположенные недалеко друг от друга и имеющие схожие потребительские характеристики (см. таблицу). Получается, что цена жилья примерно на 12-16% дороже апартаментов.

Доходы горожан почти не растут (по данным Петростата, средняя зарплата в Петербурге в прошлом году составила 37,5 тыс. руб.). В этой ситуации большинство покупателей недвижимости голосуют рублем. Учитывая относительно невысокую стоимость помещений в апарт-отелях класса «комфорт», можно говорить об их привлекательности для покупателей. Причем приобретают такие объекты в основном для собственного проживания, а не для сдачи в аренду.

В премиум-классе – наоборот. Подтверждающую статистику на этот счет озвучивают сами девелоперы, реализующие проекты апарт-отелей. Как сообщает Наталья Скаландис, директор департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге (строит апарт-отель Vertical), из 97 проданных в этом комплексе помещений 62 были приобретены с инвестиционными целями. В Avenue Apart, как утверждает директор по маркетингу ГК «БестЪ» Елена Плахтий, под сдачу внаем покупают до 90% апартаментов. Эти два проекта позиционируются как недвижимость премиум-сегмента. Стоимость «квадрата» в Vertical стартует от 150 тыс. руб. А квадратный метр в Avenue Apart не купить дешевле 122,8 тыс. руб.

На рынке апартаментов, позиционирующихся в сегменте «комфорт», ситуация иная. Так, по данным отдела продаж апарт-отеля Salut!, где цена «квадрата» стартует с отметки в 77 тыс. руб., до 70% всей недвижимости в этом комплексе приобретают исключительно для собственного проживания.

Цена найма
Сами застройщики апарт-отелей призывают приобретать такую недвижимость именно для сдачи внаем и получения дохода. «Вообще, формат апартаментов предполагает исключительно временное проживание. И чаще всего их приобретают с прицелом на дальнейшую покупку квартиры», – уверен генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин.

Попробуем разобраться, будет ли такая недвижимость востребована среди нанимателей. По словам Александра Погодина, ставка аренды в апарт-отеле YE’S класса «комфорт» составит не менее 26,5 тыс. руб. без учета коммунальных услуг (3-3,5 тыс. руб. ежемесячно), причем речь идет об апартаментах минимальной площади – 27 кв. м.

Аренда апартаментов бизнес-класса обойдется значительно дороже: в Vertical, как утверждает Наталья Скаландис, месяц проживания будет обходиться в сумму от 35 тыс. руб. А 30-метровые студии в Avenue Apart собираются сдавать за 55 тыс. руб. По крайней мере, на такие ставки застройщики этих объектов ориентируют приобретающих апартаменты инвесторов.

Теперь обратимся к статистике рынка аренды жилья. По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средневзвешенная стоимость аренды типовой однокомнатной квартиры в Петербурге сейчас составляет 20,8 тыс. руб. Объекты сегментов «комфорт» и «бизнес» сдаются дороже – некоторые «однушки» по 28-30 тыс. руб. и даже выше.

Получается, что стоимость найма недвижимости в апарт-отелях выше цен на аренду жилья – примерно на 15-25%.

Вместе с тем основной объем спроса на рынке аренды концентрируется именно в низком ценовом сегменте. К примеру, 31% потенциальных квартиросъемщиков готовы платить за однокомнатную квартиру не более 22 тыс. руб. в месяц.

Об этом свидетельствует и нынешняя ситуация на рынке – спрос на аренду уменьшается, собственники корректируют цену в сторону понижения, а потенциальные квартиросъемщики ищут самые экономичные варианты. В общем, рынок найма демонстрирует отрицательную динамику, так что вопрос, будет ли в этой ситуации хотя бы минимальный спрос на аренду апартаментов, остается открытым.

Сэкономим на услугах
У девелоперов свои аргументы. По их словам, аудитория нанимателей апартаментов качественно отличается от «обычных» съемщиков. «Прежде всего апарт-отели ориентированы на две категории арендаторов: компании, снимающие жилье для своих сотрудников, и предпринимателей, предпочитающих в бизнес-поездках комфорт и гостиничный сервис», – поясняет Наталья Скаландис.

Если речь идет об апартаментах высокой ценовой категории, то подобные доводы обоснованны. К примеру, как утверждает начальник отдела продаж Holiday Inn Санкт-Петербург Екатерина Некрасова, заполняемость апарт-отеля Staybridge suits, который уже четвертый год работает при гостинице Holiday Inn у Московских ворот, составляет около 95%. При этом ежемесячная стоимость аренды студии в этом комплексе – 87,5 тыс. руб. В Staybridge suits арендаторам предлагают все услуги первоклассной гостиницы: наниматель может заказать уборку номера, стирку белья в прачечной или договориться о том, чтобы каждый вечер еду приносили из ресторана гостиницы. И что самое главное, всеми этими услугами арендаторы активно пользуются.

Совсем иные перспективы – у апарт-отелей класса «комфорт», недвижимость в которых, как мы уже выяснили, в основном покупают для собственного проживания. Их жильцам обещан практически такой же набор услуг, что и в апартаментах премиум-класса. Ведь, как подчеркивают участники рынка, именно наличие дополнительных услуг отличает апарт-отели от обычных жилых домов. Вопрос лишь в том, будут ли те, кто приобретает апартаменты из-за их относительной дешевизны, заказывать еду из ресторана и пользоваться услугами прачечной. «По крайней мере, практика эксплуатации жилых домов самых разных категорий говорит о том, что их жители готовы платить лишь за “коммуналку”. Создаваемые при жилых комплексах прачечные, фитнес-центры и прочие блага цивилизации зачастую оказываются невостребованными – даже у жителей домов высоких ценовых категорий», – отмечает генеральный директор УК «ЮИТ Сервис» Алла Винник.

Судьба формата
В общем, не исключено, что апарт-отели не получат широкого распространения и данный формат доходной недвижимости не станет перспективным. Косвенно эти опасения разделяют и сами застройщики апартаментов. «Компания, которая занимается строительством такой недвижимости, должна тщательно выверять концепцию будущего проекта, его эксплуатации и развития. В противном случае апартаменты станут своего рода заменителями обычного жилья», – считает Александр Погодин.

К тому же, как говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, покупка и аренда апартаментов несет немало юридических рисков. «Одно дело, когда у апарт-отеля один собственник, который и решает возникающие проблемы с нанимателями и управляющей компанией. Но ведь недвижимостью в апартаментах будут владеть десятки, а может быть и сотни граждан. Конфликты между ними, управляющей компанией и арендаторами неизбежны, а способы их решения неясны», – считает юрист.

Значит, апарт-отели невысоких ценовых категорий впоследствии могут вовсе превратиться в эдакое «недожилье» – с дорогими коммунальными услугами (за воду, электричество и отопление придется платить почти на треть больше, чем в обычных домах) и неясным правовым статусом (в апартаментах нельзя прописаться). Скорее всего, сдать такую недвижимость в аренду будет затруднительно, а доходы окажутся гораздо ниже ожидаемого.

Сегодня ясно лишь, что застройщикам выгодно строить такие объекты. В частности, пока их не нужно обеспечивать социальной инфраструктурой и даже можно возводить на промышленных территориях, не меняя категорию и целевое назначение участка.

Справка БН
В общей сложности на территории Петербурга заявлено к реализации свыше десятка проектов апарт-отелей. Два из них – Salut! на 600 номеров и YE’S на 975 апартаментов – позиционируются как объекты комфорт-класса. Остальные относятся к классам «бизнес» и «элит», чаще всего в их состав входит не более 150-200 апартаментов.

Апарт-отели сегмента «эконом» пока не строят – и, судя по всему, в ближайшей перспективе такие проекты не появятся.

Сравнение цен на апартаменты и квартиры*

Тип недвижимости, район	Название объекта	Площадь, кв. м	Стоимость, млн рублей	Средняя цена кв. м, тыс. рублей
Студии
Московский район	Апарт-отель Vertical	22-28	4,7-5,3	187,5
	ЖК «Московский квартал»	28	3,2	114
	ЖК «Небо Москвы»	27	3,3	124
	Апарт-отель Salut!	27	2,6	95,6
	ЖК «Триумф Парк»	27	2,7-3,4	115
	ЖК «Звезда»	23,5-25,5	2,5-2,8	109
Выборгский район	Апарт-отель YE’S	27-34	2,8-3,6	107
Петроградский район	Апарт-отель Avenue Apart	25-31	3,3-4,5	135
1-2-комнатные квартиры и апартаменты
Московский район	Апарт-отель Vertical	50-60	8,1-9,6	160
	ЖК «Галант»	50-66	9,5-10,6	99,6
	ЖК «Времена года»	59-65	6,5-7,2	111
	ЖК «Новомосковский»	56-62	6,7-8,1	124
	ЖК «Тапиола»	50-60	5,7-8,5	126
	Апарт-отель Salut!	37-55	3,2-5	87
	ЖК «Триумф Парк»	37-53	3,5-4,6	99
	ЖК Viva	37-56	3,6-5,7	99
Выборгский район	Апарт-отель YE’S	39-42	4,3-4,6	111
	ЖК «Лондон Парк»	38-41	3,3-3,6	87
Петроградский район	Апарт-отель Avenue Apart	31-36	3,8-4,9	132
	ЖК «Европа Сити»	42-43	4,9-6,1	135

* В таблице представлены апарт-отели Vertical, Salut!, YE’S, Avenue Apart; жилые комплексы «Московский квартал», «Небо Москвы», «Триумф Парк», «Звезда», «Эквилибриум», «Галант», «Времена года», «Новомосковский», «Тапиола», VIVA, «Лондон парк», «Европа-Сити».

Иcточник: bn.ru

---

Рынок жилья Петербурга. Цены 28 марта – 4 апреля

2014-04-06 20:00:00 (читать в оригинале)

За минувший период цены на вторичном рынке квартир выросли на 0,8%, средняя цена предложения составила 99,2 тыс. руб. за кв. м. Строящееся жилье подешевело на 0,5% и предлагалось в среднем по 93,7 тыс. рублей за кв. м.

---

За минувший период изменение средней цены предложения на вторичном рынке квартир в рублевом эквиваленте составило 0,8%, это 741 руб. с квадратного метра. Показатель средней цены предложения за неделю с 28 марта по 04 апреля 2014 года составил 99,2 тыс. руб. за кв. м. Цена предложения в долларах – 2,8 тыс. за кв. м, в евро – 2 тыс.

Доля объектов, цена которых меньше 70 тыс. руб. за кв. м, составляет 3,9% от общего объема предложения квартир. Большую долю рынка занимают цены диапазона от 70 до 110 тыс. руб. за кв. м, что составляет 73,8% от объема выставленных на продажу квартир. Диапазон стоимости квадратного метра от 110 до 120 тыс. руб. занимает 8,8%. Доля дорогих объектов, цена которых превышает 120 тыс. руб. за кв. м, – 13,4% от всего предложения.

Самое дорогое жилье на вторичном рынке квартир предлагается в Центральном районе Петербурга – цена квадратного метра здесь в среднем составляет 113,2 тыс. руб. Также дорогими являются Петроградский и Василеостровский районы: средняя цена предложения за рассматриваемый период – 111,6 и 112,6 тыс. руб. за кв. м соответственно.

Самое дешевое жилье предлагается в Красносельском районе Петербурга – стоимость квадратного метра жилья здесь составляет 87 тыс. руб., а также в Невском районе, где квартиры в среднем стоят 89,1 тыс. руб. за кв. м.

Рынок квартир в строящихся домах

---

Доля объектов, цена которых меньше 60 тыс. руб. за кв. м, составляет 7,5% от общего объема предложения квартир. Большую долю рынка занимают цены в диапазоне от 60 до 100 тыс. руб. за кв. м, что составляет 59,4% от объема выставленных на продажу квартир. Диапазон стоимости квадратного метра от 100 до 110 тыс. руб. – 10%. Доля дорогих объектов, цена которых превышает 110 тыс. руб. за кв. м, в сумме – 23,1% от всего предложения.

Самое дорогое жилье на рынке квартир в строящихся домах предлагается в Центральном районе Петербурга – цена квадратного метра здесь в среднем составляет 145 тыс. руб. Также дорогими являются Петроградский, Василеостровский и Адмиралтейский районы: средняя цена предложения за рассматриваемый период – 145, 125,7 и 113,8 тыс. руб. за кв. м соответственно.

Самое дешевое жилье в новостройках предлагается в Красносельском районе Петербурга – стоимость метра строящегося жилья здесь составляет в среднем 77,4 тыс. руб., – а также в Кировском и Выборгском районах, где средняя цена не превышает 79,5 тыс. руб. за кв. м.

Смотрите оригинал материала на http://www.bn.ru

---

Открыты продажи квартир в III очереди ЖК «Академ-Парк»

2014-04-06 20:00:00 (читать в оригинале)

На третьем этапе будут введены три корпуса: 7, 8 и 9.

К продаже в трёх домах III очереди предлагаются однокомнатные, двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры, а также квартиры-студии.

 Корпус 7 включает в себя 355 квартир общей площадью 20 725,7 кв.м. Здесь представлены 186 однокомнатных квартир, 105 – «двушек» и 64 трехкомнатных квартир.

В корпусе 8 на продажу выставлено 377 квартир общей площадью 20 643,9 кв.м. Покупателям на выбор предлагаются 213 «однушек» (в том числе и студий), 119 двухкомнатных квартир и 45 – «трешек».

Корпус 9 включает в себя 192 однокомнатные квартиры, 105 – «двушек», 61 трехкомнатную квартиру.
Приобрести квартиру в III очереди ЖК «Академ-Парк» можно по цене от 3,5 млн рублей. Квартиры корпусов 7 и 9 продаются без чистовой отделки. Квартиры корпуса 8 – частично с чистовой отделкой, частично – без чистовой отделки.

---

Новые проекты — ажиотаж был, но рынок не отреагировал

2014-03-31 20:00:00 (читать в оригинале)

---

Апарт-отели - выгодное решение для жилья?

2014-03-31 20:00:00 (читать в оригинале)

Разговоры о законах

Скидка за неопределенность

Выгоды для застройщика

Нюансы покупки и проживания

Реальность аренды