Подводные камни покупки аппартаментов
2014-09-28 20:00:00 (читать в оригинале)
Эксперты отмечают то, что доля апартаментов на рынке недвижимости в крупных городах России составляет от 7% до 30% всех новостроек. Спрос на апартаменты продолжает расти: этот вид жилья - дешевле. Однако, есть и подводные камни, одним из которых является повышенная оплата коммунальных услуг и квартплата в апартаментах. Насколько оправданы эти опасения?
Комментарии от девелоперов, полученные при подготовке этой статьи, позволяют предположить, что существенные убытки покупатели не понесут:
Сергей Ногай - руководитель проекта Salut!: «Сейчас мы ориентируем своих покупателей на сумму в 45-50 руб./кв.м в месяц без учета показаний счетчиков. Точную цифру можно будет назвать только после запуска комплекса. При этом, мы полагаем, что управляющие компании апартаментов в борьбе за арендаторов будут вводить различные сберегающие системы, позволяющие экономить. Общий платеж, в нашем случае, можно будет снизить за счет объемов комплекса – на больших объектах себестоимость работ традиционно ниже. Поэтому рассчитываем, что итоговая сумма будет вполне конкурентной.»
Мы решили подсчитать, оправдывает ли меньшая цена апартаментов большие, по сравнению со стандартными квартирами, коммунальные и эксплуатационные платежи.
Для сравнения выбраны два строящихся по соседству комплекса. Пeрвый - многофункциональный комплекс Salut!, строится в Московском районе Петербурга. Стоимость в нем однокомнатных апартаментов площадью 36,43 кв. метра на сегодня составляет 2 850 000 р. при единовременной оплате. Такая же жилплощадь в строящемся по соседству обычном жилом комплексе оценивается уже в 3 851 400 р. Таким образом покупатель экономит около одного миллиона рублей.
Квартплата в соседнем жилом комплексе, по данным эксплуатационной компании, которая занимается его обслуживанием, составляет около 35 рублей за квадратный метр площади квартиры. В комплексе апартаментов эта сумма будет равна 50 рублям. Несложные расчёты позволяют заключить, что разницы в стоимости недвижимости в один миллион рублей хватит, чтобы оплачивать повышенный эксплуатационный сбор в течение более 150 лет, что вдвое больше средней продолжительности жизни россиянина. В Москве для сегмента премиальных апартаментов срок окупаемости заметно ниже, около 40 лет.
То, что выгоду от покупки апартамента или лофта имеет смысл оценивать в долгосрочной перспективе, подтверждает и коммерческий директор московской компании Sminex - Максим Каварьянц.
Максим Каварьянц, коммерческий директор компании Sminex: «При разнице в стоимости покупки апартаментов площадью 70 кв. м в 1 000 USD за кв. м (70 000 USD или 2 450 000RUB), ежемесячная переплата в 5 000 руб. (60 000 RUB в год) будет окупаться 40 лет.»
Если говорить о коммунальных платежах, то показательными здесь будут данные комитета по тарифам Санкт-Петербурга. На горячей линии этого ведомства нам сообщили, что, к примеру, согласно распоряжению №501 от 18.12.2013 г. на второе полугодие тариф за холодную воду для жилых помещений составит — 21,03 р. за м3. При этом для «нежилых» помещений, которыми фактически являются апартаменты и внушительное количество проектов Loft, тариф на аналогичную услугу составляет 21, 84 р. Разница, таким образом, составляет 81 копейку.
Ситуация с электроэнергией сложнее, тарифы на неё в нежилых помещениях не регулируются государством. При этом стоимость киловатта должна быть указана в договоре, который подписывает собственник с эксплуатационной компанией.
Максим Каварьянц, коммерческий директор компании Sminex: «Помимо оплаты коммунальных расходов за собственное потребление, жильцам апартаментов необходимо оплачивать коммунальные расходы в местах общего пользования (свет и тепло) и стоимость пользования земельным участком под строением. Стоимость услуг управляющей компании определяется целым рядом факторов, среди которых, в частности, класс комплекса, общая площадь строений, состав инженерных систем, количество и качество дополнительных услуг. В среднем стоимость эксплуатационных услуг УК в Москве варьируется от 30 до 60 USD за кв. метр в год. Что касается нашей компании, то в Sminex ставка эксплуатации для апартаментов составляет около 35-40 USD за кв. метр в год».
По оценке московского эксперта, обслуживание апартаментов на 15-20% дороже и сравнимо с расходами на жилье бизнес-класса и элитного. Стоит отметить, что в вопросе коммунальных платежей сходятся интересы как покупателей масштабных апарт-комплексов комфорт-класса, так и аудитории клубных премиум-проектов, стилизованных под лофты. Состоятельные покупатели не готовы переплачивать за воду, какой бы концептуальной ни была идея. Однако, с другой стороны, ни одна эксплуатационная компания не станет неоправданно завышать тарифы, рискуя лишиться перспективного, с точки зрения доходности, комплекса.
Сергей Ногай - руководитель проекта Salut!: «Апартаменты – объекты рыночные, функционирующие в конкурентной среде. Ни у застройщика, ни у собственников нет никаких мотивов работать с управляющей компанией, самостоятельно завышающей цены. В городе работает множество организаций, которым интересно управлять крупными объектами, поэтому застройщик, а в дальнейшем и собственники, имеют возможность выбора.»
Автобусная экскурсия по новостройкам
2014-09-01 20:00:00 (читать в оригинале)
27 сентября (суббота) в 12:00 от ст.м. Старая Деревня
Бесплатный Автобусный тур "Новостройки северной части города Санкт-Петербург"
Вас будет ждать комфортабельный автобус и представители компании.
Запись на экскурсию по тел. 431-32-31
Сколько ни рассматривай фотографии и планировки квартир на сайте, а лучше увидеть всё своими глазами. Именно поэтому компания «Новая Недвижимость» организовывает бесплатные экскурсии по новостройкам Санкт-Петербурга.
Во время экскурсии Вы сможете:
ознакомиться с самым широким предложением по строящимся домам в Приморском районе Санкт-Петербурга;
посетить несколько новостроек Приморского района за одну поездку, сравнить удобство местоположения и общее развитие территорий;
собственными глазами увидеть степень готовности новостроек;
наглядно ознакомиться с качеством строительства
задать вопросы представителям застройщиков.
По окончании экскурсии в офисе у Вас есть возможность:
ознакомиться с более 250 строящимися или готовыми объектами;
посмотреть планировки и узнать точную стоимость понравившихся вариантов;
забронировать квартиру на срок до 2-х недель;
рассчитать платежи при покупке квартир в рассрочку;
подобрать наиболее выгодную ипотечную программу покупки квартиры.
Лучшее предложение при 100% оплате!
2014-08-17 20:00:00 (читать в оригинале)
Новая акция для самых решительных и энергичных. Если не успев встать с кровати Вы уже знаете, что Вы будете есть на обед и сколько Вам осталось шагов до ужина. Если Вы каждый день готовы быть капитаном своей яхты и всегда готовы к новому! Если каждый раз, придя в магазин, Вы знаете, что хотите купить, то наша акция именно для Вас!
Всем кто оплачивает 100% стоимости квартиры в день подписания договора - дополнительная скидка 2 %
В ЖК «Десяткино 2.0» цена на просторные студии площадью 27 м2 - от 1,34 млн. руб., на однокомнатные - от 1,84 млн. руб.!
В ЖК «На Заречной» цена на просторные студии площадью 27 м2 - от 1,6 млн. руб., на однокомнатные - от 1,96 млн. руб.!
Сейчас у Вас есть возможность подумать о своем будущем и решить все вопросы заранее, а мы Вам в этом поможем.
Решайтесь и покупайте квартиру по самой лучшей цене!
На все Ваши вопросы мы ответим по телефону: 431-32-31.
5 советов как не стать обманутым дольщиком при покупке квартиры в новостройке
2014-08-09 20:00:00 (читать в оригинале)
В Петербурге сегодня имеется 31 «проблемный» объект жилищного строительства, по которым более 10 тысяч граждан заключили договоры с застройщиками. Комитет по строительству ведет активную работу по завершению строительства этих домов. Так, в прошлом году было введено в эксплуатацию 13 объектов, в нынешнем году планируется ввести 12 из 31 (на данный момент введены 9). Благодаря этому около 4000 человек в 2014 году получат ключи от долгожданных квартир.
Сегодня в реестре пострадавших дольщиков, который ведет Комитет по строительству, числится всего 174 человека.
Как не допустить появление новых обманутых граждан? На этот вопрос ответил Олег Островский, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО и сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя».
Совет 1. Как узнать, «проблемный» ли дом?
На сайте Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга размещена информация о многоквартирных домах, строящихся без разрешения. Там же имеется специально разработанная интерактивная карта города с указанием объектов, которые строятся в соответствии с выданным Службой разрешением на строительство, а на сайте Комитета по строительству можно найти информацию о застройщиках многоквартирных домов, которые осуществляют строительство и привлекают денежные средства граждан в соответствии с 214-ФЗ.
Совет 2. Наведите справки о новостройке и застройщике
Изучая историю строительства дома, нужно обязательно обратить внимание на следующие факторы:
- Не менялся ли застройщик в ходе строительства;
- Продлевались ли и как часто сроки строительства;
- Не находится ли застройщик в судебных спорах, связанных со строительством;
- Насколько застройщик открыт для общения с дольщиками. У многих компаний на сайтах есть страница вопросов и ответов. Некоторые компании регулярно проводят экскурсии по строящимся домам;
- Какова в целом история компании, сколько домов она построила, каковы отзывы жильцов этих домов;
- На сайтах Комитета по строительству и Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга можно найти информацию о том, привлекался ли застройщик к административной ответственности за нарушения, допущенные в ходе строительства.
- Обязательно изучите сайт застройщика и форум дольщиков конкретного строительного объекта, если таковой имеется в интернете, посмотрите своими глазами как идет стройка.
Совет 3. Изучите документы застройщика
До заключения договора об участии в долевом строительстве следует обязательно запросить у застройщика пакет документов. Во-первых, документы, подтверждающие права строительной компании на земельный участок (свидетельство о госрегистрации права собственности застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство многоквартирного дома, или договор аренды (субаренды) земельного участка).
Договор аренды (субаренды) земельного участка, заключенный на срок более года, должен быть зарегистрирован в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.
Во-вторых, необходимо ознакомиться с разрешением на строительство многоквартирного дома. В-третьих, проверить проектную декларацию, которая содержит полную информацию о застройщике и сведения о проекте строительства.
Все вышеперечисленные документы застройщик вам обязан показать.
Совет 4. Заключать ли предварительный договор с застройщиком?
Согласно 214-ФЗ к способам, которыми застройщик может привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов, относятся:
- договоры участия в долевом строительстве;
- жилищные сертификаты;
- жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы.
То есть, заключать предварительные договоры можно, но привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов по таким договорам нельзя. В противном случае застройщик нарушит 214-ФЗ, и его можно будет привлечь к административной ответственности, а дольщик, передавший застройщику деньги по такому договору, рискует остаться и без квартиры, и без денег.
Практика показывает, что предварительные договоры предлагаются такими компаниями, которые либо не имеют разрешения на строительство, либо вообще строят дом (а зачастую и продают квартиры в нем), на земельном участке, который предназначен для индивидуального жилищного строительства. Такой дом, построенный без разрешения на строительство, никогда не будет сдан в эксплуатацию, а, значит, право собственности на квартиру в нем оформить будет невозможно. Вы останетесь и без денег и без квартиры.
Отметим, что список домов, которые проектируются или строятся на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, можно посмотреть на сайте Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.
В соответствии с 214-ФЗ, легитимным является привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов путем заключения договора участия в долевом строительств (ДДУ), либо жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами (ЖСК и ЖНК). Последняя схема более рискованна, так как пайщики напрямую не связаны договором с застройщиком, все отношения регулируются не 214 ФЗ (как в случае с ДДУ), а Гражданским и Жилищным кодексами. Это значит, все гарантии, предусмотренные 214 законом (исключение двойных продаж, ответственность за соблюдение сроков и параметров строительства, фиксированная цена квартиры) на ЖСК в полной мере не распространяются. Более того, работая по схеме, когда ЖСК выступает в роли инвестора строительства, застройщик не обязан публиковать проектную декларацию, гражданам значительно сложнее ознакомиться с документацией.
Соответственно и степень контроля со стороны исполнительных органов власти за деятельностью застройщика гораздо выше, если он заключает с гражданами ДДУ.
В тоже время в Петербурге есть несколько крупных компаний, которые работают по схеме ЖСК и никаких претензий к ним нет.
Отдельные немногочисленные застройщики пытаются обходить 214-ФЗ. Если вам предлагают заключить предварительный договор, договор займа или договор купли-продажи ценных бумаг (векселей), договор резервирования (бронирования) квартиры и внести по этим договорам деньги — это «серые схемы», ни к чему хорошему они не приведут.
Совет 5. Когда вносить деньги за квартиру?
Обязательно возьмите проект договора и покажите его профессионалам. Это могут быть специалисты Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству, которые каждый вторник ведут приём граждан, наша Комиссия по недвижимости или иные юристы, работающие на рынке недвижимости.
Деньги нужно вносить только тогда, когда договор будет зарегистрирован в Управлении Росреестра. Если застройщик просит заплатить до этого, что является нарушением 214-ФЗ, — ваши риски возрастают.
Новостройки: «жаркое» лето - 2014
2014-08-09 20:00:00 (читать в оригинале)
Первое полугодие 2014 года на рынке строящегося жилья Петербурга и пригородов Ленобласти выдалось «горячим»: объем нового предложения и объем продаж опять побили все предыдущие рекорды. Январь – апрель были очень активными по спросу, затем в мае – июне случилось затишье, а в жарком июле объем продаж опять вернулся к февральским показателям.
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в первом полугодии в городе и пригородной зоне области было продано 2,41 млн. кв.м строящегося жилья. Это на 43% больше, чем в первом полугодии, и на 9% – чем во втором полугодии 2013 года. За январь – июнь 2014 года продано уже 62% прошлогоднего объема.
«Спрос превзошел все ожидания, пик покупательской активности наблюдался в первом квартале, – говорит Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». – Однако и во втором квартале, когда курс рубля стабилизировался, мы не фиксировали снижения продаж. Наша компания в полной мере использовала потенциал рынка. В сегменте масс-маркет мы заключили новые контракты на продажу 268 тыс. кв. м, что на 65% больше, чем в первом полугодии 2013 года. Общая стоимость заключенных контрактов увеличилась на 63%». По словам Екатерины Гуртовой, директора по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург», результаты первого полугодия показали, что в городе растет спрос на качественное и комфортное жилье, в том числе с полной отделкой «под ключ», с разнообразными вариантами планировок.
Покупатели оживились
В целом эксперты рисуют ситуацию так: в первом квартале рынок активно рос из-за обострения экономической и политической ситуации, падения курса рубля, банкротства ряда банков и ожиданий повышения ипотечных ставок. Объем инвестиционных сделок увеличился с традиционных 10% до 20%. В мае – июне настало постепенное охлаждение, было много праздничных дней, люди разъехались в отпуска. В начале июля ряд банков – лидеров в сфере ипотечного кредитования региона – немного подняли ставки. Но слухи о дальнейшем повышении процента простимулировали потенциальных покупателей к приобретению жилья в июле. Кроме того, привлекали клиентов и различные акции. Участники рынка говорят, что вот уже несколько лет – с 2011 года – ситуация развивается именно по такому сценарию: «прохладные» май – июнь сменяются «жаркими» июлем и августом.
«Текущий год не стал исключением, – рассказывает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость». – В феврале, марте, апреле в нашей компании был стабильный объем продаж новостроек – чуть менее 2000 квартир в месяц. В мае и июне объемы несколько снизились – до 1600 сделок. Повлияли традиционные длительные праздники и начало отпускного сезона. Впрочем, это не стало для нас неожиданностью – такая ситуация повторяется из года в год. В это время застройщики традиционно запускают акции и скидочные программы. В июле активность покупателей вновь существенно выросла, объем сделок «Петербургской недвижимости» за этот месяц был на треть больше, чем в июне, и составил 2100 квартир в новостройках». Рост спроса на 10% в июле отмечают и в ГК «ЦДС». Продажи «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» в этом месяце возросли более чем на 50% по сравнению с первым летним месяцем, а «Главстрой-Спб» фиксирует увеличение спроса более, чем на 30%.
Всеволожский район растет
Число новых строящихся объектов, вышедших на рынок в первом полугодии, было рекордным. По данным Консалтингового центра "Петербургская недвижимость" в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти были открыты продажи в 147 объектах на 2,6 млн. кв. м жилой недвижимости. При этом чуть больше половины – 1,45 млн. кв. м – вышло на рынок обжитых районов города, около 140 тыс. кв. м – в административно подчиненных районах (Пушкинский, Колпинский и прочие) и 1,1 млн. – в пригородной зоне. Абсолютным лидером по объему жилья, выведенного на рынок в первом полугодии, стал Всеволожский район области. Далее по убыванию следуют Приморский, Калининский и Московский районы города.
Объем предложения – число квадратных метров в продаже – составил 4,11 млн. кв. м, что больше аналогичного показателя 2013 года на 18%. Спрос за тот же период вырос на 43%, а разница в объеме вышедшего на рынок нового предложения и объема продаж за полугодие составила всего 200 тыс. кв. м, что говорит о равновесном состоянии рынка.
Подтверждение этого – умеренный рост средних цен в первом полугодии. По данным Консалтингового центра, средняя стоимость предложения жилья масс-маркет в обжитых районах города и пригородах выросла всего на 4,3%. Застройщики повышали цены, но так произошло в наиболее успешных проектах, и, как правило, не на все типы квартир – только на самое ликвидное жилье. Существенный объем предложения, широкий выбор жилья у покупателя, большой объем на рынке крупных проектов комплексного освоения – это факторы, тормозящие существенный рост цены. «Стоимость жилья, как и любого другого продукта, формирует рынок, – уверен Олег Пашин. – Квартиру невозможно продать дороже, чем ее готов приобрести покупатель».
Важным фактором, влияющим на конечную цену квартиры в ходе строительства дома, является степень его готовности. «Стоимость квартир в нашей компании растет по мере приближения сроков сдачи каждого конкретного объекта, – разъясняет Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – Заранее просчитывая экономику проектов, мы изначально предлагаем покупателям цены, адекватные нашему предложению. На сегодняшний день стоимость квадратного метра в наших жилых комплексах начинается от 75 тысяч рублей».
Еще в мае – июне застройщики традиционно запустили ряд скидочных программ и акций. «До 31 августа ГК «ЦДС» совместно с ОАО «Банк «Санкт-Петербург» проводят акцию «Ипотечный бонус. Лёгкий шаг к новоселью», – рассказывает Дмитрий Сидоренко, руководитель отдела продаж ГК «ЦДС». – Клиенты ГК «ЦДС» могут приобрести квартиру в ипотеку на льготных условиях на срок до 25 лет в сумме от 1 млн. руб. во всех комплексах, аккредитованных банком-партнером. Минимальная ставка по кредиту на этапе строительства – на уровне от 13,25% годовых в рублях, а для участников акции «Ипотечный бонус. Легкий шаг к новоселью» – от 12,5% годовых в рублях».
В «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» в июне и июле появились особые условия беспроцентной рассрочки на квартиры в комплексах «Новая Охта», «Калина-парк – 2» и «Южная Акватория». Только в июле приобрести квартиры можно было, оплатив 30% от стоимости, а остальную сумму внести до конца сентября следующего года (а в ЖК "Калина-парк – 2" – до сентября 2016 года).
Позитивный прогноз
Большинство экспертов ожидает достаточно активный август на первичном рынке и стабильный спрос на жилье – осенью. По словам Евгения Ортина, маркетолога-аналитика НП «Объединение строителей СПб», в немалой степени на активизацию покупательского спроса как в первом квартале, так и в начале третьего оказывают влияние макроэкономические факторы. Эксперт уверен, что ситуация сохранится и в первые месяцы осени, когда традиционно спрос оживляется. Покупка квартиры все ещё рассматривается петербуржцами как надежный инструмент сбережений.
«В условиях экономической неопределенности покупатели будут отдавать предпочтение проектам крупных и надежных застройщиков, – уверен Денис Бабаков. – Уже сейчас основной объем предложения сосредоточен в масштабных проектах ведущих девелоперов. Они и будут определять ситуацию на рынке. Можно прогнозировать, что тенденция ухода с рынка мелких игроков сохранится. Конкуренция и растущие требования покупателей будут стимулировать девелоперов к совершенствованию предложения: все больше внимания будет уделяться качеству проектов, организации придомовых территорий, повышению уровня отделки квартир и мест общего пользования, а также инфраструктуре жилых комплексов».
