real-new.ru Голосов: 1 Адрес блога: http://real-new.ru Добавлен: 2012-10-20 23:39:55 блограйдером alexamaleksm

Как без проблем сдать квартиру

Сдача квартиры внаем – довольно прибыльное дело. Однако к нему придется серьезно подготовиться: изучить рынок, привести жилплощадь в порядок, прорекламировать свой объект.

Сразу нужно оговориться, что речь пойдет о исключительно типовом жилье: сдача элитных объектов требует специфического индивидуального подхода. Кроме того, за бортом оставляем юридические аспекты договора найма – это тоже тема для отдельного разговора.

По порядку и без спешки

Первое, что должен сделать будущий рантье, – определить, насколько востребованной на рынке аренды может быть его квартира. Некоторые пробуют разведать ситуацию, размещая на бесплатных рекламных площадках «тестовое» объявление с указанием желаемой цены – чтобы понять, готовы ли клиенты платить столько денег и насколько активным будет спрос. Однако при таком подходе арендодатель, скорее всего, столкнется с большим количеством «пустых» звонков от людей, которые, слабо ориентируясь в рынке аренды, также хаотично, без разбору, обзванивают все подряд объявления.

Эксперты советуют разместить объявления в специализированных СМИ. Но поскольку реклама там платная, важно хорошенько подготовиться к подаче своего объявления.

Прежде всего определяем возможный уровень арендной платы. Для этого необходимо просмотреть уже размещенные в открытых источниках объявления, задав параметры своей квартиры: район, адрес, тип дома, количество комнат.

Нередко удается сразу же обнаружить несколько похожих вариантов в том же доме или, по крайней мере, на той же улице. Тогда просто берем за основу указанную цену.

Что расскажет Росреестр о «чистоте» квартиры Главные переживания покупателя квартиры на вторичном рынке связаны с юридической «чистотой» >> Если сходных по параметрам объектов никто поблизости не сдает, тогда ищем в других локациях. Скажем, в доме той же серии, но в другом микрорайоне, с такой же степенью удаленности от станции метро (понятно, что не нужно сравнивать Фрунзенский район с Петроградским, а вот с Невским – вполне возможно). Разумеется, столь тщательный подбор вариантов потребует определенных усилий и времени. Но зато в итоге удастся не только верно определить рыночную стоимость аренды вашей квартиры, но и, возможно, повысить планку – чем меньше прямых конкурентов поблизости, тем выше может быть спрос именно на вашу жилплощадь.

Как себя чувствует рынок?

Впрочем, наймодателю необходимо ориентироваться не только в существующих на рынке расценках, но и в сроках экспозиции объектов. В зависимости от сезона, уровня платежеспособности нанимателей, структуры предложения на текущий момент (допустим, дефицит однушек или же, напротив, их избыток) и прочих факторов, процесс поиска арендатора может занять от одного дня до нескольких недель.

Узнать о текущей ситуации на рынке аренды жилья можно, например, из журналистских публикаций в специализированных изданиях. Можно также позвонить в несколько риэлторских компаний и поинтересоваться у специалистов, за какое примерно время они были бы готовы сдать жилье с указанными параметрами.

Допустим, выяснилось, что спрос активен. Тогда можно смело назначать ту величину арендной платы, которую вы нашли в открытых источниках или даже повыше (в случаях когда предлагаемая квартира обладает каким-то дополнительными преимуществами).

Если арендаторы в дефиците, тогда имеет смысл заявлять цену чуть ниже рыночной либо упомянуть о возможности торга. Или снизить цену другим способом, включив, например, в стоимость аренды квартиры ежемесячный коммунальный платеж.

«Арендодателю следует особо выделять в рекламе фишки своего жилья: скажем, имеющееся место в паркинге, качественный ремонт, наличие посудомоечной машины, бойлера на случай отключения горячей воды и пр. Проще говоря, все то, что отличает квартиру от массовых стандартных вариантов», – отмечает специалист по жилой аренде Группы компаний «Экотон» Ирина Хлызова.

«Я советую указывать в рекламе достоинства не только квартиры, но и района в целом: наличие поблизости магазинов, объектов социальной инфраструктуры, удобных транспортных развязок, остановок общественного транспорта (особенно если наймодатель планирует сдавать квартиру семейным людям с детьми)», – добавляет заместитель директора по аренде АН «Итака» Алла Казакова.

Вне зависимости от того, пользуется наймодатель услугами риэлторской компании или нет, ему рекомендуется обязательно заключать договор аренды с будущими жильцами

По словам экспертов, в последнее время арендаторы стали больше внимания уделять вопросам экологии. Поэтому быстрее и дороже сдать жилье в аренду помогает упоминание об имеющихся поблизости парках, скверах, отсутствии вредных предприятий.

Арендодателю стоит позаботиться и о размещении фотографий объекта в рекламе. Нередко считается, что качественные фото нужны, скорее, для продажи недвижимости. Однако и сдать квартиру в аренду они помогают намного быстрее. Во всяком случае, при наличии двух равноценных вариантов, один из которых представлен на фотографиях, а второй нет, большинство клиентов выберут именно первый.

Где именно размещать рекламу? Обычно первое, что приходит на ум арендодателю, – воспользоваться социальными сетями. С одной стороны, сдача квартиры знакомым кажется более комфортной и безопасной. Однако эксперты предостерегают от такой «доверительной» аренды: слишком велика вероятность столкнуться с просьбами об отсрочке арендной платы.

Все-таки главным инструментом продвижения квартиры на рынке аренды должны быть профессиональные издания по недвижимости.

Использовать же социальные сети для рекламы сдаваемого объекта (в качестве дополнительной меры) можно и нужно, уверены агенты, только заниматься этим должен профессиональный риэлтор, через соответствующие группы.

Фактор яблочного пирога

По словам заместителя директора АН «Бекар» Ирины Бузиной, перед сдачей квартиры внаем хозяину имеет смысл сделать в ней небольшой ремонт (заменить старую ванну и унитаз, переклеить обои, если они поизносились, и пр.). Тут главное понимать, что все эти меры призваны не повысить стоимость аренды, а сделать вашу квартиру более привлекательной по сравнению с аналогичными вариантами. Так что не стоит вкладывать в обновление квартиры слишком много денег: материалы и сантехнику следует покупать среднего качества. Самые дешевые выбирать не стоит, практика показывает, что они придут в негодность очень скоро.

Непосредственно перед приходом потенциальных арендаторов желательно сделать уборку, украсить квартиру (некоторые советуют использовать живые цветы, но это вопрос спорный: у кого-то на них может быть аллергия). Продвинутые наймодатели рекомендуют использовать универсальные способы расположить к себе арендатора: например, испечь перед его приходом яблочный пирог – его запах создаст ощущение домашнего уюта.

Если в квартире сделан ремонт, ее удастся сдать быстрее. Но вряд ли сильно дороже

Вести переговоры с потенциальными квартиросъемщиками – тоже большое искусство. За короткий промежуток времени необходимо рассказать обо всех достоинствах квартиры, ответить на вопросы, при необходимости – поторговаться.

«Как поиск арендаторов, так и проведение переговоров с ними лучше все-таки доверить профессиональному агенту. Его опыт позволит сэкономить время. Кроме того, мнение самого собственника потенциальные клиенты обычно воспринимают как субъективное, а не экспертное. К специалисту по недвижимости со стороны нанимателей больше доверия», – предупреждает Ирина Бузина.

По словам руководителя проекта Городская справочная по недвижимости «Квартирный Вопрос» Елены Копосовой, гораздо проще, безопаснее и выгоднее обращаться к профессионалам. «Зачем самому заниматься тем, что могут сделать специалисты, причем бесплатно? Ведь услуги агентств недвижимости по поиску арендаторов бесплатны для собственников», – говорит она.

Смотрите оригинал материала на http://www.bn.ru/articles/2014/10/02/194354.html

Новостройки ЛО: северо-восток

Несмотря на концентрацию большинства жилых комплексов Ленинградской области на границах Петербурга и в крупных «центрах притяжения» вроде Гатчины, Выборга, и Тихвина, на долю малых городов региона тоже приходится довольно значительное число новостроек. В первой части обзора Restate.ru мы собрали небольших городов - от Подпорожья до Киришей.

ЖК для моногорода

Город Подпорожье находится на дальнем северо-востоке Ленобласти, неподалеку от границы с республикой Карелия. Несмотря на наличие целого ряда крупных предприятий (преимущественно лесной промышленности и энергетического сектора) и хорошую экологию, город является малопривлекательным для постоянного проживания - за последние 10 лет его население снизилось на 2000 человек. Этим и объясняется тот факт, что в городе имеется лишь одна новостройка. Безымянный дом начал строится в 2010 году, подрядчиком выступило ООО «Центр-Сфера». Однако, уже в 2011 году строители покинули объект, работы были приостановлены. Для достройки объекта потребовалось вмешательство органов власти - губернатор Ленобласти Александр Дрозденко передал дом ЗАО «БалтСтройМонтаж», благодаря чему он и был достроен. Всего в единственной новостройке Подпорожья 48 квартир, в «первичную» продажу они не выводились. Заказчиком стройки выступало областное правительство, переселяющее в новый дом обитателей ветхого и аварийного жилья.

А вот в соседнем, но более благополучном Лодейном Поле имеется и объект, выступающий полноправным участником жилищного рынка. Дом «Улица Ульяновская» расположен в районе индивидуальных жилых домов (адрес стройплощадки - Ульяновская улица, участок 14), в считанных метрах от берега реки Свирь. СК «Новый Дом» позиционирует это жилье как загородное, по всей видимости, рассчитывая на тех, кто желает насладиться дачной жизнью, желая, однако, иметь уровень комфорта новой городской квартиры. Ценник воображение не поражает - средняя цена «квадрата» 40-45 тысяч рублей. Сдан дом будет до конца нынешнего года.

Еще один «проблемный» город - промышленное Пикалево переживает некоторый рост после масштабных протестов 2009 года. Хотя последовавшие административные меры и не решили проблем моногорода, после кризиса в нем появилось несколько новых предприятий, нуждающихся в сотрудниках. Этим, по видимому, и объясняется строительство здесь новой жилой недвижимости. ЖК «Дом в Пикалево» (фактически, один двухэтажный дом) возвела петербургская компания «Ливин Вуд», специализирующаяся на котеджном строительстве. Всего в новом каркасно-щитовом доме, уже сданном в эксплуатацию, 16 квартир, цена на которые не разглашается. Как пояснили Restate.ru в компании «Ливин Вуд», реализацией квартир занимается сам город Пикалево. Открыто стоимость чиновники не публикуют, однако, судя по ситуации на местном рынке жилья, она составляет 35-40 тысяч рублей за квадратный метр.

Дома у реки

Куда активнее рынок жилой недвижимости в Волхове. Этот город, начавший расти как поселок у ГЭС, сегодня является важным логистическим центром, от которого расходятся маршруты на север - в Карелию и на Восток - в Вологду и Череповец. Здесь покупателям предлагается целый ряд вариантов «вторички» в основном в индивидуальных жилых домах и советских микрорайонах. Есть и сразу две новостройки, правда приобретать жилье в них обоих придется не из первых рук.

Первый из домов находится по адресу Железнодорожный переулок, 1, в шаговой доступности от реки Волхов и главного вокзала возвела компания «Патриот-Нева», входящая в холдинг «Интеко». По словам представителей отдела продаж, все квартиры в комплексе были распроданы уже вскоре после достройки. Однако, часть покупателей приобретали жилье здесь с инвестиционными целями, а потому объявления о продаже жилья здесь периодически появляются. Стоимость квадратного метра в комплексе составляет примерно 42 тысячи рублей.

Возможно, именно на волне успеха «соседей», в Волхове и был запущен еще один объект, ЖК «Вологодская, 21». Он находится в плотно застроенной восточной части города, на левом берегу реки Волхов. Застройщиком выступила компания «БалтСтройТрест». Дом возведен по кирпично-монолитной технологии, общая площадь строения - более трех тысяч квадратных метров. Самые недорогие квартиры здесь стоили около 1, 5 млн. рублей, а самые крупные трехкомнатные апартаменты приближались к ценовой отметке в 4 млн. рублей. Как рассказали сегодня Restate.ru в «БалтСтройТресте», хотя дом был сдан лишь в 3 квартале нынешнего года, квартиры в нем уже раскуплены. Сегодня они доступны лишь в качестве пусть и совершенно новой, но «вторички».

Ленинградская «нефтянка»

Девелоперы не обходят вниманием и еще один город Ленобласти - Кириши. Разросшийся вокруг нефтеперерабатывающих и химических производств, он сегодня является одним из областных лидеров по количеству предлагаемого нового жилья. Причем, по техническим характеристикам это жилье максимально приближено к привычным петербуржцам жилым комплексам.

К примеру крупнейший в городе ЖК «Микрорайон Г-2» от СК «Козерог» состоит сразу из восьми корпусов высотой до 15 этажей. Покупателям предлагается большое разнообразие площадей и планировок, в том числе имеются видовые квартиры с панорамным остеклением, из окон которых видна река Волхов. При этом цена на жилье здесь остается достаточно скромной - минимальная сентябрьская цена за «квадрат» 45 тысяч рублей. Также потенциальные жильцы могут приобрести место в крытом паркинге. При этом степень готовности корпусов сильно разница - самые первые были сданы еще в 2012 году, а последние сдадутся лишь в 2015.

Другой крупный объект в Киришах - ЖК «Киришский каскад-2» от компании «Киришский домостроительный комбинат». Он возводится в центре нового микрорайона «Е», где селятся в основном рабочие, приехавшие на киришские нефтяные комбинаты из других городов. Застройщик обещает новоселам магазины, фитнес-зал, прачечную и обилие общественного транспорта по соседству. Минимальная площадь квартиры здесь 41, 5 кв. метров, самые большие трехкомнатные апартаменты имеют площадь в 104 «квадрата». Цена же жилья здесь несколько меньше, чем в доме от «Козерога» - от 37 тысяч рублей за «квадрат». Наконец, завершает наш обзор дом от компании «Грин Стрим», возведенный на недавно проложенной Восточной улице. Как и прочие объекты в Киришах он может похвастаться развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью по отношению к местным производствам. Площадь квартир здесь 46 - 93 квадратных метров, цена же «квадрата» стартует от 42 тысяч рублей.

 Из относительно крупных поселений северо-востока и востока Ленобласти, немалое число жилых комплексов возводится и в Токсове, однако, благодаря близости к городу этот поселок подобно Всеволожску и Гатчине по сути стал частью Петербургской агломерации. Жилью в нем будет посвящен отдельный материал.

Новостройки на границе Ленобласти: ни проехать, ни пройти

И если в случае с «социалкой» выход - и довольно изящный - был найден - ее девелоперы строят за свой счет, а государство выкупает за счет уплаченных тем же застройщиком в бюджет налогов, то с дорожной инфраструктурой сложнее - она дороже и в одиночку ни одна компания такие расходы не потянет. Впрочем, уже есть примеры того, как конкуренты становятся партнерами и объединяют усилия для улучшения транспортной доступности своих объектов.

Как три мушкетера

Речь идет о поселке Мурино, где сейчас одновременно строится почти 20 жилых комплексов. Казалось бы, именно здесь с транспортом все в порядке, ведь рядом есть станция метро «Девяткино» - пока единственная в области. Однако довольно много будущих жителей поселка рассчитывают передвигаться на личном автотранспорте и вот тут их ожидают большие проблемы.

Единственный способ попасть в Мурино (и далее в Новое Девяткино), как съехав с КАД, так и с улицы Руставели, - это узкое Токсовское шоссе. Уже сейчас пробки здесь - обычное явление, а что будет, когда будут заселены все новостройки в западной части Мурино, страшно представить.

К востоку от железной дороги приозерского направления (платформы «Девяткино») строится еще больше объектов - около 15. И хотя пока ни один их них еще не сдан, проблему подъезда нужно решать срочно. Сейчас на автомобиле сюда можно доехать через промзону Парнас и шоссейную улицу, ведущую в Бугры, свернув с нее на дорогу в Мурнино, по которой сейчас ездят в основном грузовики. А ведь уже через полтора года тут будет проживать не менее 30 тыс. человек.

Решить данную проблему можно путем строительства обхода Мурина и Нового Девяткино и такие планы у областного Дорожного комитета уже есть. Новая трасса длиной чуть более семи километров обогнет населенные пункты с запада и соединит КАД с существующей автомобильной дорогой Петербург - Матокса. Ориентировочная стоимость строительства - 12 млрд руб.

По новой дороге можно будет пустить транзитный транспорт и тем разгрузить Токсовское шоссе. Правда, для этого остро необходима помощь федерального центра и есть надежда, что Минтранс выделит хотя бы часть требуемой суммы. При этом проектирование ее уже идет и деньги на это выделили, в частности, сразу несколько девелоперов, действуя по мушкетерскому принципу «один за всех и все за одного».

Действительно, ситуация в Мурино складывается таким образом, что конкуренция здесь очень велика и абсолютное большинство строящихся объектов относятся к сегменту «эконом» с приблизительно одним и тем же уровнем цен (разумеется, с учетом степени готовности той или иной новостройки). Исключением, как мы уже писали, являются ЖК Greenландия (Setl City), ЖК «Мечта» («Мавис») и ЖК «Эланд» (NCC), которые ближе к комфорт-классу.

Соответственно, привлечь покупателя им всем выгоднее за счет тех, кто собирался приобретать жилье в Петербурге, а для этого необходимо поднять престиж всей территории в целом и в том числе за счет улучшения транспортной доступности.

Еще один внутриквартальный проезд в западной части Мурино строят совместными усилиями Setl City и «Арсенал-Недвижимость» - она пройдет от их объектов к железнодорожной станции и будущему автовокзалу. Наконец, есть планы по строительству трассы от дороги в Лаврики до Вокзальной площади - в ней заинтересованы компании «ЦДС», «УНИСТО-Петросталь» и O2 Development, которые реализуют свои проекты на севере Мурино.

С надеждой на метро

Схожая картина наблюдается в другом бурно развивающемся микрорайоне - деревне Кудрово. Основной поток автотранспорта движется сюда по улице Дыбенко через железнодорожный переезд и далее попадает на Ленинградскую улицу. Пробки здесь ввиду узости трассы возникают утром и вечером едва ли не ежедневно. И, опять-таки, еще далеко не все новостройки заселены. Правда, есть и альтернативный въезд со стороны Заневки, но и здесь присутствует железнодорожный переезд, сама улица - двухполосная и находится в печальном состоянии, а упирается она в довольно загруженный проспект Косыгина.

Основные застройщики в северной части Кудрово - «Отделстрой» и «Строительный трест» - уже давно скорее партнеры, чем конкуренты и занимаются возведением инфраструктуры (школ, детских садов, физкультурно-оздоровительных комплексов, благоустройством территории) совместно, создав для этих целей общую компанию. Совместно они пытаются решить и дорожные проблемы Кудрово.

«Нами были вложены серьезные средства в развитие местной дорожной сети, - рассказал Restate.ru
директор по строительству ЗАО «Строительный трест» Леонид Кузнецов. -  Была создана Ленинградская улица, по которой сейчас идет основной автомобильный поток, оборудованы внутриквартальные проезды, открытые автостоянки и паркинги. Существенную часть автомобильного движения после окончания строительства также возьмет на себя улица Строителей, раньше называвшаяся Деревенской, которая идет в наш микрорайон от Колтушского шоссе через Заневку». 

Практика эксплуатации новой дорожной сети покажет, будет ли этих усилий достаточно для того, чтобы решить транспортную проблему северных районов Кудрово.

Что касается южной части деревни, то здесь ситуация не легче - есть по сути временный въезд для грузовиков, которым пользуются и пока немногочисленные местные жители, но полноценной дорогой его не назвать. Кто будет строить постоянную магистраль и за чей счет, пока совершенно неясно. При этом стоят здесь все те же компании - Setl City, «ЦДС», «Полис групп», что «скидывались» на проектирование новой трассы вокруг Мурино.

Главным отличием Кудрово со знаком минус является отсутствие метро. Появление новой станции зависит от Смольного и частично Минтранса, которые пока никак не могут определится, кому и сколько придется платить. Ленобласть тоже собирается поучаствовать в строительстве в меру сил - губернатор Дрозденко обещал благоустроить территорию за счет местного бюджета. Вроде бы, проектирование станции «Кудрово» должно начаться в будущем году, но стопроцентной гарантии этого нет.

Проблемы на будущее

Пробок в окрестностях деревни Янино пока немного, но это и неудивительно, поскольку осваиваться эти земли начали лишь пару лет назад. Однако нет никаких сомнений, что если ничего не предпринимать, то транспортный коллапс ожидает и эту перспеквную территорию. Ведь в ближайшие 5-10 лет здесь должно появится около 2,8 млн кв. метров нового жилья.

Здесь уже реализуют свои проекты «Ленстройтрест» (ЖК «Янила кантри»), «СУ-155» («Янино-парк»), «Строительное управление» (ЖК «Янинский каскад»), «ЦДС» (ЖК «Новое Янино»), «НСК» (ЖК «Брусничный»), а вскоре к ним прибавится «КВС» и «Группа ЛСР», причем последняя застроит сразу 175 га бывшего аэродрома Ржевка миллионом «квадратов» жилья.

По мере заселения данных объектов неизбежно возрастет нагрузка прежде всего на Колтушское шоссе - и без того переполненное автотранспортом в часы пик. Расширять его планируется уже давно, но пока нет даже проекта. Правда, немного облегчит ситуацию проектируемая объездная трасса Колтуши - Всеволожск. Возможно, ее строительство начнется в 2015-2016 гг. Наконец, масштабный проект «ЛСР» может практически остановить Рябовское шоссе, которое также остро нуждается в реконструкции. Здесь, конечно, помощь бизнеса властям очень бы не помешала, поскольку тогда строительство новых дорог и реконструкция старых здорово ускорились бы, а ведь времени осталось не так много - уже к 2018 году новые микрорайоны к востоку от Петербурга могут попросту задохнуться в пробках.

Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2015 годы

Ипотечные ставки: уверенный рост.