Приобретение недвижимости не для собственного проживания, а в качестве инвестиции – это такая традиционная забава на нашем рынке. В прежние годы частные лица активно в нее играли, ставя своеобразные рекорды: в профессиональных кругах рассказывают о гражданине, приобретшем «на котловане» 102(!) квартиры. Кризис 2008-9 годов, конечно, основательно отбил охоту к подобным манипуляциям.
Но ничто в природе не вечно – с общим «оттаиванием» рынка возвращаются и частные инвесторы. Куда им сегодня вкладываться, какие дивиденды могут принести эти вложения – с этими вопросами разбирался обозреватель журнала Metrinfo.ru.
Минимумы – московские и подмосковные
Самый первый вопрос, интересующий любого инвестора, – это «порог вхождения», т.е. самые маленькие деньги, с которыми можно входить в подобные проекты.
Российская столица в этом смысле подтверждает репутацию «города миллионеров»: минимальная сумма для инвестиций в новостройки составляет 4-5 млн руб.
В Подмосковье «пороги», естественно, значительно ниже. «Минимальный бюджет для инвестирования в новостройки на сегодня составляет 1,4 - 1,5 млн руб. За эту сумму можно приобрести однокомнатную квартиру эконом или комфорткласса площадью около 40 кв. м в объекте на начальных стадиях готовности (организация стройплощадки, производство работ нулевого цикла) в одном из городов среднего Подмосковья (15-30 км от МКАД)».
Тут необходимо учитывать два важных момента. Во-первых, цены, естественно, разнятся для разных городов Московской области – даже при условии их примерно одинакового удаления от МКАД. А во-вторых, минимальная цена – это не всегда самое лучшее, поскольку не сулит инвестору наибольшей доходности.
Варианты, но с дефектами
Можно ли «вложиться» еще дешевле? Теоретически - да. Это уехать подальше от Москвы, в населенные пункты, расположенные в самых удаленных уголках области или даже в соседних регионах. Но подобный маневр чреват своими проблемами.
В «медвежьих углах» строят мало, часто ничего не известно о застройщике – соответственно, его способность довести объект до готовности вызывает сомнения. Да и далеко не факт, что приобретенная недвижимость станет в обозримом будущем дорожать – все-таки наш рынок двигают вперед «московские» деньги. А ездить каждый день на работу из Одинцова или даже Голицыно – это одно, а вот из Серебряных Прудов – совсем другое.
В лидерах – недорогое
Инвестиционная квартира должна быть недорогой. Чем ниже цена – тем шире будет впоследствии круг ваших потенциальных покупателей, и тем менее капризными они окажутся. Так что даже если вам так повезло в жизни, что у вас на руках имеется крупная сумма денег – лучше вложить ее не в один дорогой объект, а в несколько дешевых.
По этой же причине среди предлагаемых в строящемся доме квартир лучше выбирать небольшие – однокомнатные площадью 35-45 кв. м и двухкомнатные в 55-65 кв. м. Они наиболее востребованы у потенциальных покупателей.
По поводу этажей особого единства мнений нет. Одни считают, что лучше всего продаются «срединные», поскольку люди наши боятся, что в случае поломки лифта придется высоко подниматься по лестницам. Их оппоненты утверждают, что в последние годы потребительские приоритеты все больше тяготеют к жизни наверху: там больше воздуха и света, и меньше вероятность, что живописный вид из окна будет заслонен возведенным по соседству домом. С чем согласны все – нижние этажи заметно хуже. С другой стороны, они и продаются сегодня дешевле.
Планировки – «удобные», что подразумевает просторную кухню, высокие потолки, гармоничные пропорции комнаты (не вытянута сильно вдоль, что на профессиональном жаргоне называется «вагоном»).
Впрочем, в современных проектах планировки по большей части и так удобные. Что касается вида из окна, то, конечно, хорошо бы, чтобы он был симпатичным. Однако данный критерий, принципиально важный для дорогих ценовых сегментов (люди там более придирчивы, вы не забыли?), в дешевых - не столь принципиален. Будет красиво – хорошо, но и не очень живописное мы тоже купим. А вот к чему «экономные» покупатели действительно относятся серьезно, так это к обустроенности своей будущей жизни. Наибольший интерес проявляют к домам в составе комплексной застройки с полным набором объектов собственной социально-бытовой инфраструктуры. Доля покупок квартир в кварталах массовой застройки достигает 80%.
Бонус за риск: высчитываем срок
Цикл «жизни» новостройки общеизвестен – от проектной документации до оформления квартир в собственность. В какой момент частному инвестору разумнее всего включиться в этот процесс?
Однозначного ответа на этот вопрос, к сожалению, не существует. Точнее говоря, он сводится к широко известному в экономике принципу, гласящему, что чем выше возможная доходность, тем больше и риск.
С точки зрения эффективности инвестиционных вложений, наиболее выгодной является покупка квартиры на самых ранних стадиях готовности (организация стройплощадки, производство работ нулевого цикла).
Известно, что цена с момента начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию возрастает на 25-40%. Не стоит, однако, забывать, что чем дальше от финиша – тем больше риск (собственно, во многом по этой причине «котлован» и стоит дешевле).
Так что принимать решение о вхождении в тот или иной проект следует, изучив застройщика (репутация на рынке, уже реализованные проекты).
Что выбрать – более высокий доход или надежность – этот вопрос каждый для себя решает сам.
Или успеть, или сдавать
Максимальной цена на квартиру окажется в момент, когда на нее уже получено свидетельство о собственности. Тогда бы ее и продавать, но мешает одно серьезное обстоятельство: согласно Налоговому кодексу, продавец недвижимости освобождается от налогов только в том случае, если владел ей не менее трех лет. Все остальные должны при продаже заплатить с суммы, превышающей 1 млн. руб., 13% подоходного налога, что, конечно, радикально снижает эффективность любых спекулятивных операций.
Выхода два – либо успеть продать перед самым оформлением собственности, пока квартира юридически еще не существует. Либо ждать три года. А поскольку в этот период траты по содержанию недвижимости окажутся весьма внушительными (одна квартплата сегодня составляет порядка 3000 руб. в месяц для однокомнатной квартиры – да и это в том случае, если управляющая домом компания не очень жадная), то разумнее попытаться в этот период сдавать квартиру в аренду. Правда, предупреждают специалисты, доходность этого мероприятия на сегодня составляет не более 5% годовых, плюс новостройку необходимо привести в минимальное пригодное для жизни состояние.
И в этом смысле очень привлекательно смотрятся объекты, которые сдаются с отделкой – пусть и небогатой «муниципальной», но вполне годной для не слишком притязательных арендаторов. Которые, собственно, и снимают квартиры в типовых домах.
Способ решения проблемы неравенства хорошо известен: надо бороться не с богатством, а с бедностью. Самый удобный инструмент для этого — налоги. А самый свежий пример — реформа подоходного налога в Китае.
Вчера китайские законодатели начали обсуждать налоговые новации, которые призваны сократить пропасть между богатыми и бедными. Ведь даже для социалистического Китая проблема имущественного расслоения становится все актуальнее: страна богатеет. Возможно, опыт КНР пригодится и нам. Сейчас самое время его изучить, поскольку правительство как раз выбирает сценарий долгосрочного развития России до 2020 г.
Как известно, с 2001 г. все россияне платят подоходный налог по единой ставке 13%. В Китае налог прогрессивный — чем выше доходы, тем выше ставка. Но при этом он устроен так, что самые бедные налог не платят вообще: это сельское население и люди, чьи доходы меньше 2000 юаней ($306) в месяц. Если зарплата выше, налог взимается лишь с суммы, превышающей необлагаемый минимум. Шкала ставок состоит из девяти уровней — от 5 до 45%. Если зарплата от $306 до $756 — ставка 5%, а с дохода свыше $15 400 в месяц надо отдать государству 45%.
Реформа предполагает, что необлагаемый минимум будет увеличен до 3000 юаней ($461). Если учесть, что средняя зарплата китайского рабочего — примерно 2000 юаней в месяц, а у сотрудника государственной компании — 3330 юаней, это означает, что от налога будет освобождено большинство. Кроме того, предполагается изменить шкалу ставок: их будет меньше и они будут ниже. К примеру, налог для тех наемных работников, которые получают $690, снизится с нынешних $27 до $11,5 в месяц, а годовая процентная ставка составит 1,7%. Для зарплат от $756 до $1500 нагрузка уменьшится вполовину, а ставка будет примерно 5%.
Тем, кто считает российский подоходный налог самым низким в мире, эти цифры не понравятся.
Но, может быть, наша единая 13%-ная ставка более справедливая? Принято считать, что прогрессивный подоходный налог лишает стимулов к труду самую продуктивную часть населения — тех, кто умеет зарабатывать. Ведь именно у них государство изымает самую большую долю дохода. На самом деле это не совсем так: у состоятельных людей в отличие от простых рабочих при любых налоговых ставках есть возможности уменьшить свои реальные выплаты. Например, получая вместо зарплаты дивиденды (облагаются по ставке 9%).
Но 13%-ный налог помог России вывести личные доходы из тени: после реформы доля скрытых зарплат в общем объеме доходов снизилась с 35 до 32%, а сами зарплаты выросли. Правда, это достижение было потеряно в ходе кризиса. А в сухом остатке весь выигрыш от реформы составил только 0,4% ВВП, подсчитал руководитель Экономической экспертной группы Евсей Гурвич.
Несмотря на эти факты, мы не призываем возвращать россиянам прогрессивную шкалу подоходного налога. Китайский урок для России в том, что налог можно сделать более справедливым с помощью необлагаемого минимума.
Наш Налоговый кодекс и сейчас предусматривает налоговые вычеты, но пока они остаются формальными из-за мизерного размера. Взять, например, необлагаемый вычет на ребенка: по закону его размер — 1000 руб. То есть, заработав 50 000 руб., гражданин, имеющий ребенка, будет платить налог только с 49 000 руб. Экономия — всего 130 руб. Вряд ли такую помощь государства кто-то вообще замечает.
Необлагаемый минимум — хотя бы как у китайцев(13 000 руб. в месяц) — сделал бы налоговый вычет настоящим инструментом социальной политики. Государство могло бы повысить доходы малообеспеченных граждан и граждан с детьми, причем адресно. Это гибкий и удобный инструмент: ведь как только достаток человека или его дети вырастают, право на вычет автоматически исчезает. К тому же вычет полагается только тем, кто не сидит на шее у государства, а сам зарабатывает.
Читайте далее: http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/262918/vychitanie_pokitajski#ixzz1QafuJ4MZ
Когда оказываешься в гостях у друзей в другой стране, то за разговором можешь и забыть, что это другая страна. Интерьеры, мебель, книги, компьютеры, даже еда и разговоры часто так похожи, что окружающая городская среда уходит далеко на второй план. Но вот мы выходим на улицу, и она мгновенно напоминает о себе.
Если перед выходом яма, на улице полицейский может потребовать документы, а воздух такой, как будто здесь ездят только на старых грузовиках и много курят, то это Москва или Богота в Колумбии. Если на дорогах посвободнее, есть деревья и воздух, а полицейские не представляют опасности, то это какой-то другой город, например Бостон в США или Вена в Австрии.
Я не жалуюсь на жизнь — живем, где живем. Есть места и посложнее. Я просто прочитал, что на рынке жилья в Москве средняя цена предложения, как говорят риэлторы, преодолела $5000, пройдя предкризисный уровень марта 2008 г. (посыпалось все осенью 2009-го). А за съемные квартиры приходится платить примерно столько, сколько в том же Бостоне, одном из самых дорогих городов в США. Новая московская власть остановила множество проектов в центре, что хорошо для борьбы с торговлей административным ресурсом, но плохо для тех, кому нужно жилье. Рынок есть рынок — инвесторам хорошо, а тем, кто покупает или ищет квартиры на съем, — одно расстройство. С этим ничего не поделаешь, но что делать с тем, что московские цены и московская окружающая среда, то, что можно назвать качеством жизни, совсем не соответствуют друг другу? Мы получаем Боготу по цене Бостона.
Конечно, мы можем сделать вид, что живем в лучшем месте на Земле. Каждый из нас может создать его себе в собственном доме, квартире или на даче. Любое огороженное пространство, если о нем позаботиться, может стать воплощенной утопией.
Можно свести к минимуму контакты с внешним миром — технологии позволяют. Интерьеры квартир и домов, автомобили и одежду можно купить. Их производят во всем мире по одним и тем же образцам. Материальный мир за последнюю четверть века стал почти стандартным. Его придумывают дизайнеры в США и Европе, а физически производят рабочие в Китае, Вьетнаме и Индонезии.
Читайте далее: http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/262709/dvorcy_na_pomojke#ixzz1QNHI5t8L
