Квартирка Голосов: 1 Адрес блога: http://kwartirka.blogspot.com/ Добавлен: 2010-04-14 17:58:25 блограйдером rembrigada

Шторы - украшение нашего окна

2010-02-10 16:30:00 (читать в оригинале)


Окно обеспечивает нам контакт с миром и… отгораживает от него. Можно любить солнце, но не в четыре утра, когда так сладко спится; можно с симпатией поглядывать на соседа, живущего напротив, но зачем, же показываться ему в дезабилье и в бигуди ? А это значит, что мы то - зашториваем окна, то распахиваем их настежь - в зависимости от времени года, дня и разных обстоятельств.

А вот в Голландии, например, не принято закрывать окна шторами. Говорят, что этот обычай родился в рыбацких семьях. Жены рыбаков, промышлявших в далеком море, стремились этим показать соседям, что ничего предосудительного себе в отсутствие мужей не позволяют. И сегодня окна голландских квартир, также в больших городах, представляют собой нечто вроде витрин: каждый прохожий может не только увидеть, что происходит по вечерам в каждом доме, но и полюбоваться искусно задрапированными гардинами, кружево которых не заслоняет, а лишь украшает окно. А также - разнообразными декоративными растениями, художественными безделушками, клетками с птицами, размещенными на декоративных полочках. Голландское окно должно быть красивым снаружи и изнутри.

Это не значит, что хозяйки в других странах менее чистоплотны и честолюбивы, но они преимущественно интересуются окном с его внутренней стороны. Желая оградить свое жилище от резкого солнечного света, пыли, шума и нескромных взглядов, они вешают гардины и шторы, заказывают жалюзи и ставни.

Гардины играют двойную роль. Во-первых, они рассеивают и смягчают дневной свет, что особенно важно, если комнаты узкие и длинные, а светлое пятно окна так неприятно и утомительно для глаза контрастирует с освещенностью всего помещения. Во-вторых, делает невидимым с улицы внутренность нашего жилья (иногда наоборот, избавляет нас от неприглядного вида за окном, когда из него, например, открывается вид на мусорные баки), но почти не препятствует проникновению дневного света.

Поэтому, с точки зрения функциональности лучше всего делать занавески из гардинного полотна белого или очень светлых, пастельных тонов. То же самое относится к коротким занавескам, закрывающим нижнюю часть окна, которые встречаем преимущественно в квартирах первого этажа. Правда, они появляются как декоративный элемент на окнах высших этажей, где в них нет прямой надобности. Эти занавески нередко делаются под старину - с узорами, вышитыми прорезной гладью, с вышивкой ришелье . Их обшивают кружевами, искусно обвязывают крючком, украшают оборками и рюшами.

Функция штор и гардин, выражаясь профессиональным языком, состоит в том чтобы изолировать помещение от внешних оптических, акустических и температурных факторов . Но нельзя не видеть в них важного декоративного элемента, разумеется, только в том случае, когда они своей расцветкой и узором, а также фасоном гармонируют с остальными элементами интерьера.

В скандинавских странах, с их довольно суровым климатом, в ходу сезонные - летние и зимние шторы. Зимние шторы делаются из более плотных и теплосберегающих тканей. Сейчас вместо штор часто используют жалюзи из тонких подвижных пластин, которые можно устанавливать под большим или меньшим углом, регулируя тем самым, доступ света в помещение. Можно изготовить (даже в домашних условиях) сворачиваемые рулоном шторы. Для них необходимо выбрать плотную, довольно жесткую ткань, или же тростниковые и бамбуковые циновки.

Поднимающиеся шторы особенно удобны в малометражных квартирах, потому что дают экономию места: открытые участки оконного пространства можно использовать для полок и полочек. Может быть, наводя в квартире чистоту и протирая окна, стоит подумать о том, как бы их украсить ?

Источник статьи: Шторы - украшение нашего окна

---

Как правильно сдавать квартиру?

2010-02-08 11:19:00 (читать в оригинале)


Перед владельцем квартиры, поставившим амбициозную цель сдавать ее по лучшей арендной ставке, неизбежно встает вопрос: что собой должна представлять такая квартира?

Прежде чем потратить первый рубль на преображение жилища, следует определиться по ряду фундаментальных вопросов. Ибо, как говорил римский философ Сенека, «Кораблю, не знающему в какую гавань плыть, ни один ветер не станет попутным!»
Бизнес-жилье для бизнес-дома

Пожалуй, первый вопрос, требующий ясности: к какому классу жилья относится дом, где расположена квартира? Почему это важно? Размер арендной ставки конкретной квартиры профессионалы рынка недвижимости рассчитывают исходя не только из ее удобства расположения, метража, количества комнат, ценности мебели и бытовой техники, которыми она насыщена, пишет Собственник.

Обеспеченные арендаторы – люди, согласные хорошо заплатить за комфорт, – в качестве одного из ключевых требований к будущему арендному жилью часто называют соответствие социального состава жильцов дома тому кругу, к которому сами себя относят. В этом случае в точности исполнить требование клиента, риелтор, с помощью которого обычно обеспеченный арендатор ведет поиск, способен одним способом: подбирать варианты только в тех домах, которые в профессиональной среде единодушно отнесены к высококлассным.

Каким набором качеств обладают дома экономкласса, представляют себе многие. А вот перечень признаков дома бизнес-класса не является навеки застывшим. В Москве в последние годы по мере появления элитных новостроек список его обязательных достоинств то удлинялся, то сокращался. Изменчивость перечня «благ» зависит от того, насколько благоприятен в данный момент климат в сфере недвижимости, цивилизованны и благополучны инвесторы, построившие дома, а также управляющие компании, ныне их эксплуатирующие.

«На рынке присутствуют квартиры-бизнес класса, расположенные в домах бизнес-класса. Такие жилые здания мы еще называем «евродомами» – рассказывает специалист по аренде агентства «Аранта-недвижимость» Марина Беляева. – А еще есть квартиры бизнес-класса, но расположенные в обычных домах. Цены на первые и вторые ощутимо разные, хотя дешевыми такие квартиры все равно не бывают. Эти квартиры всегда просторнее стандартных. Например, однокомнатные имеют общую площадь от 45 кв. м, двухкомнатные – от 70, трехкомнатные – от 100 кв. м. Поэтому, когда клиент просит найти квартиру в доме бизнес-класса, мы сразу ему называем примерную цену аренды, к которой он должен быть готовым».

«Перечень домов бизнес-класса агентам по элитной недвижимости хорошо знаком, – добавляет эксперт. – Эти дома обязательно имеют сплошное ограждение прилегающей территории, автоматический шлагбаум на въезде, видеонаблюдение по периметру ограждения и внутри помещений общего назначения. Охрана состоит только из сотрудников частных охранных предприятий, облаченных в униформу. Дворники, уборщицы также одеты в спецодежду. Холл на первом этаже в таких домах обычно отделан мрамором. На детской игровой площадке устроены горки, качели, песочницы ярких цветов и чаще всего – иностранного производства».

По словам управляющей отделом аренды Московской городской службы недвижимости (МГСН) Натальи Сухиной, зачастую вместе с квартирой бизнес-класса «в комплекте» предлагается бокс для машины в подземном гараже дома или место на охраняемой парковке поблизости.

«Конечно, – продолжает Марина Беляева, – дома бизнес-класса в Москве бывают разными. Один расположен в хорошем месте, но из-за отсутствия свободной земли не имеет большой придомовой территории. У другого дома вовсе нет ограждения. Третий хоть и считается дорогим, но потолки там все-таки низковаты. Но наиболее ценимые подлинные дома бизнес-класса, помимо перечисленных достоинств, имеют также инфраструктуру, которая обслуживает только жильцов: небольшой продуктовый магазин, парикмахерскую, химчистку, сауну и даже отделение банка».

Верхом неуважения к жильцам дома бизнес-класса будет вселение владельцем квартиры, стесненным в средствах на достойный ремонт, арендатора из несоответствующего социального круга. И если тот, в свою очередь, по привычке начнет окуривать лестничный вестибюль запахом дешевых сигарет, тушить «бычки» в стоящие там кадки с растениями – конфликт с управляющей компанией будет скор и неминуем. Но следует помнить, что претензии администрация предъявит не только жильцу-арендатору, но и собственнику квартиры. Так что, как говорят англичане: «Прибыв в Лондон, ведите себя по-лондонски».

Итак, по словам наших экспертов, размер арендной платы в двух квартирах бизнес-класса одинаковой площади, со вкусом обставленных достойной мебелью, но расположенных в домах, которые относятся к разным категориям, не будет одинаков, и ценовой разрыв будет весьма существенным.
С начинкой или без

Если квартира которую вы намерены сдать, относится к экономклассу, принципиальным вопросом, с которым вы обязаны определиться, будет: «Как сдавать – с мебелью или без нее?» У каждого варианта есть достоинства и недостатки. В первом случае можно рассчитывать на более высокий размер арендной платы.

Меблированные квартиры пользуются заметно большим спросом у арендаторов. С другой стороны, обстановка и бытовая техника неизбежно подвергаются естественному износу. Велик риск, что арендатор окажется настолько неаккуратным, что мебель не будет подлежать ремонту, а страховой залог не покроет затрат на ее замену или восстановительный ремонт квартиры. Кроме того, жильцы-арендаторы обустроенных квартир «легки на подъем»: чаще принимают решение о завершении аренды и переезде в другое место.

Риски нанесения ущерба гораздо ниже при сдаче квартиры без мебели. Так же можно надеяться, что жилец, снявший такую квартиру и расставивший по ней свой многочисленный скарб, проживет на одном месте подольше. Однако ставки арендной платы за проживание в таких квартирах ниже.

Управляющая отделом аренды МГСН Наталья Сухина отметила, что вариант квартиры без мебели не означает абсолютную пустоту. «В кухне обязательно следует поставить кухонный гарнитур. В новых панельных домах, только что построенных, с просторными кухнями, квартиру «совершенно без мебели» тоже снимут. Но ставка в этом случае будет самая минимальная, – говорит она. – Кроме того, велика вероятность, что в будущем жилец, устав от отсутствия элементарных удобств, все же решится переехать в квартиру поудобней».

Необходимость установки кухонного гарнитура, по словам Марины Соболевой из «Аранта-недвижимость», вызвана еще и тем, что площадь стандартных кухонь невелика, но разнообразна и арендатору возить с собой кухонный гарнитур, который подходил бы к любой кухне, затруднительно.

Наталья Сухина из МГСН отметила, что сейчас ситуация в аренде сложная: ставки на 20-30 процентов ниже докризисных. Поэтому она призывает владельцев квартиры без мебели быть гибче. «Если клиент в счет арендной платы может попросить приобрести в такую квартиру недорогой шкаф – соглашайтесь, – замечает г-жа Сухина. – Причем хорошо отделанная квартира без мебели по цене зачастую может поспорить с меблированным стандартом».

Каков спрос на квартиры без мебели в общем объеме спроса на арендные квартиры? В этом вопросе мнения наших экспертов разошлись. Марина Соболева из «Аранта-недвижимость» оценивает спрос в 10 процентов от общего объема. Наталья Сухина из МГСН раздвинула границы потребности в квартирах без мебели до 20 процентов.

Собственник квартиры Ольга долго сдавала однокомнатную квартиру без мебели – с самого момента, как получила ее от города взамен снесенной пятиэтажки. «Я сдавала квартиру где-то процентов на 15-20 дешевле квартир с обстановкой», – рассказывает Ольга.

Жильцы ей попадались «короткоживущие», и в «пересменках» между ними она кое-что улучшала и покупала. Сейчас, по прошествии шести лет с начала сдачи, Ольга предоставляет жильцам квартиру с мебелью и минимумом техники, хоть и недовольна этим положением вещей, так как арендаторы постоянно портят приобретаемое ею имущество.

Ответ на вопрос: «Какие элементы и бытовые приборы квартиры способны заметно повлиять на рост арендной ставки?» не однозначен. Специалист по аренде Марина Соболева из агентства «Аранта-недвижимость» считает, что никакие особенные приборы вроде кондиционера, Интернета, плазменной панели не способны повлиять на ставку аренды квартиры, если она относится к экономклассу: «Главное, что будет интересовать съемщика такой квартиры: близость от метро, состояние квартиры и, конечно, арендная плата. Наличие кондиционера или брендовой стиральной машины новейшей модели всерьез не учитывается, если квартира не имеет иных атрибутов бизнес-класса».

А вот Наталья Сухина из МГСН придерживается другого мнения: «Наличие дополнительных бытовых приборов, конечно, нужно учитываться при профессиональной оценке квартиры. В какой мере – абстрактно ответить сложно. Это определяется каждый раз индивидуально. Но главное, о чем должен помнить собственник квартиры, выставляющий ее на рынок аренды: во время посещения квартиры у клиента непременно должно возникать чувство свежести, новизны обстановки, повсеместной чистоты и домашнего уюта».
Немного об уюте

Итак, сдача квартиры без мебели оказалась вполне перспективным вариантом. Однако это не означает, что в такой квартире можно ограничиться небольшим «косметическим ремонтом». «Легкий косметический» могут позволить себе лишь те, кто не собирается выжать из квартиры максимальную прибыль. Все значимые улучшения, произведенные в квартире, повысят ценность квартиры и в глазах риелторов, и в глазах клиентов.

Впрочем, не следует бросаться в другую крайность: замышлять устройство фигурных разноуровневых потолков, лепнины в стиле «ампир», прицениваться к покупке суперсантехники. В статье «Квартира в аренду: ремонт – вложение или растрата?» мы кратко, на цифрах, проанализировали быстроту окупаемости финансовых вложений в ремонт квартиры. Вывод неутешительный: при сегодняшних относительно невысоких арендных ставках крупные траты на ремонт квартиры окупаются гораздо дольше, чем если эти деньги просто положить на долгосрочный вклад в банк.

Жизнь и быт меняются стремительно. Элементы декора, бытовые приборы, которые раньше были признаком квартиры высокого класса, сегодня уже не являются редкостью в обычном жилье. В начале 90-х годов это случилось с автоматическими стиральными машинами. Еще недавно «элитным бытовым прибором» казался кондиционер. Кто знает, может быть, эта участь постигнет и посудомоечную машину? А чтобы в момент посещения клиентом квартиры она показалась ему желанным воплощением уюта, риелторы в пособиях под грифом «для служебного пользования» советуют варить на кухне настоящий ароматный кофе. «Вам эспрессо или обычный»?

Источник : Аргументы и Факты

---

Сделки с недвижимостью психологические приемы мошенников

2010-01-29 00:58:00 (читать в оригинале)

Первое, что должно насторожить во всех случаях без исключения – это слишком низкая цена объекта. Скидка в 20% от среднерыночной стоимости – это не признак вашей удачливости и не подарок судьбы, а свидетельство того, что с квартирой не все так чисто, как кажется на первый взгляд. В первую очередь на объявления о значительных скидках на выставляемый объект ведутся приезжие, которые еще не ориентируются в ценах, только недавно приступили к поиску квартиры и потому не искушены в ситуации. В самом лучшем случае объявление о продаже или сдаче в аренду квартиры со значительной скидкой оказывается приманкой для того, чтобы человек обратился к данному риэлтору или в указанное агентство недвижимости. Конечно, ответят вам там, объект уже давно продан, но можно подобрать и другие варианты – по рыночной цене: ведь квартиры с подобными скидками встречаются нечасто. Хуже всего тот вариант, если радость клиента от перспективы удачной сделки заставит его забыть о мерах предосторожности и уместной осмотрительности – и даст возможность аферистам провести всю комбинацию до конца. В этом случае в купленной квартире могут оказаться существенные дефекты, о которых вы не узнали заранее, или же в результате действий мошенников, например, подделки документов, можно вообще остаться без денег и без квартиры.
Часто низкая цена объекта предваряет следующий прием - побуждение к срочной сделке. В этом случае вам могут предложить объект со скидкой доходящей до половины стоимости в случае, если сделка будет совершена в течение ближайших нескольких дней. Таким образом, у вас, во-первых, существенно сократится время не только на раздумье и оценку своих действий, но и на проверку чистоты сделки. Мошенники могут говорить о всевозможных чрезвычайных обстоятельствах, заставляющих их идти на такую срочность даже ценой столь невыгодных для себя условий: это и болезнь кого-то из близких, когда срочно требуются деньги на лечение, и отъезд за границу, и необходимость возврата долга. В подтверждение покупателю даже могут показывать разнообразные документы и справки. Тем не менее, надо всегда помнить, что какие бы обстоятельства ни заставляли человека срочно реализовывать свое имущество, это не должно лишать вас хладнокровия и осмотрительности. В конце концов, чужое несчастье никому еще счастья не приносило. Необходимо не только выяснить у хозяев, почему квартира продается или сдается так скороспешно, но и постараться тщательно перепроверить их слова. Особенно должна насторожить ситуация, если у вас требуют срочного внесения аванса – в этом случае надо быть особенно осторожными.
Часто мошенники любят представляться сотрудниками различных силовых ведомств и органов. Во-первых, это усыпляет бдительность – ибо зачем будет обманывать человек, который сам связан с правопорядком? Во-вторых, мошенники могут в качестве «бонуса» посулить вам решение каких-то личных проблем через людей в погонах. В любом случае, слова вашего контрагента о принадлежности к определенному ведомству стоит сразу же перепроверить – сделать это зачастую не сложно.

Также аферист может представляться просто «важным господином» – от генерала до депутата. При этом сам он может быть на встрече всего пару раз, либо вообще не появляться, поручая вести его дела своим «помощникам». Такой прием рассчитан на то, что «авторитет» высокопоставленного лица позволит закрыть глаза на некоторые моменты, да и у «помощников» будет всегда в запасе отговорка, что их самодур-шеф привык поступать, как удобно ему, а не как того требует порядок проведения сделки.
Тревожным сигналом является и такой случай, когда ваш партнер по сделке с первых минут знакомств изображает искреннее к вам расположение и сразу же предлагает свою дружбу. Он может даже оказать вам или пообещать некоторые услуги, что должно утвердить вас во мнении о его доброте и чистых помыслах. Но даже если вы действительно впечатлились душевными качествами вашего контрагента, стоит все-таки отложить дружбу на время после совершения сделки, а до этого – держать дистанцию. Аферист, который всегда является хорошим актером, настойчиво высказывая свою дружескую симпатию, будет от всего сердца возмущаться, когда речь зайдет о проверке документах и прочих вещах, необходимых для обеспечения чистоты сделки. Апофеозом данной ситуации является, когда мошенники специально приставляют вам симпатичное лицо противоположного пола, с которым у вас сразу могут возникнуть отношения.
Вообще, большинство психологических приемов аферистов рассчитаны на то, чтобы усыпить вашу бдительность. Часто это достигается за счет того, что ваш партнер по сделке сам показывает себя простофилей, который в принципе не может никого обмануть. Когда ваш контрагент представляет собой деревенщину, которого самого возникает желание надуть, или же опустившегося представителя самого дна общества, от которого не ожидаешь хитрого подвоха, – стоит помнить, что этот прием является излюбленной удочкой мошенников. Очень обидно будет, если в итоге вас проведет именно такой «простак», поэтому какой бы искусной не была игра вашего партнера по сделке, каким бы безобидным он не выглядел, стоит всегда производить проверку его благонадежности.
Аналогичным, хотя и противоположным по смыслу, является прием, когда перед вами не простофиля, а, наоборот, – до крайности въедливый, осторожный и предусмотрительный человек. Он, казалось бы, сам вас опасается, и потому тщательно перепроверяет все документы. Но таким образом мошенник может просто отводить подозрения от себя. В результате, как и всегда – его жертва теряет бдительность, и остается без денег и без квартиры.
Очень часто мошенники, особенно если они представляются серьезной фирмой или действуют от лица «влиятельного» человека, используют эффектные декорации. В этом случае они могут продемонстрировать офис класса «А» в престижном бизнес-центре, дорогие автомобили – иногда с мигалкой, и «обмундирование» в виде хороших костюмов и сияющих драгоценностей. Все это можно запросто арендовать на несколько дней для проведения «операции», а иногда хватит и нескольких часов. Подобная дорогая обстановка призвана вызвать благоговейный трепет у неискушенной жертвы. Только затем вся роскошь может исчезнуть без следа, как и ваши деньги.
Похожим является случай, когда мошенник прямо или невзначай демонстрирует очень большую сумму денег наличными. У жертвы от вида подобной квартиры прямо «захватывает дыхание» и она, зачастую, под впечатлением может подписать бумаги на крайне обременительные для себя условия.
В заключении стоит отметить, что психологические уловки – это всего лишь приемы, применяемые для того, чтобы вы потеряли бдительность и разумный подход к сделке. Нужно четко представлять, каковы ваши шаги при совершении операции с недвижимостью и следовать им, какими бы ухищрениями вас не сбивали в сторону. Конечно, всех случаев предусмотреть невозможно, и если афера спланирована настоящими профессионалами, вскрыть обман очень сложно. Тем не менее, холодный пристрастный анализ ситуации и четкое отстаивание своих интересов оградят вас от большинства нечистоплотных любителей легкой наживы.
Автор: Калачихина Евгения

---

Ремонт и конфликты с соседями

2010-01-28 13:20:00 (читать в оригинале)


Вот казалось бы – живете вы в собственной квартире – и квартира вас устраивает, и район хороший, и даже с соседями отношения хорошие – благодать! Но хочется что-то изменить в жизни – не круто, а так, чтобы комфортнее стало, удобнее. И посещает вас мысль о Косметическом Ремонте. Зреет. Вы ходите по строительным магазинам - присматриваетесь, читаете специальные статьи в Интернете, покупаете журналы о ремонте, нащупываете стиль, изучаете модные тенденции. У вас вызревает Проект Ремонта. Он шлифуется в разговорах со знакомыми и друзьями, оттачивается в беседах с домашними. И вот Проект готов – сияет и переливается радужными красками у вас в голове (а то и на бумаге или в компьютере). Вопрос о том, чтобы поручить такое дело строительной фирме, даже не ставится – это ваш План и реализовать его вы хотите своими силами.
Необходимые материалы вы можете приобрести до ремонта, или покупать, по мере необходимости – не в том суть. Ремонт, как и любая революция – даже масштаба одной квартиры, начинается со слома старого. Может быть, кардинально перестраивать свою квартиру вы и не собирались, но хотя бы старые обои снять придется. Лиха беда начало! На очищенных стенах есть выступы – сдолбим, подшлифуем; угол кривоват – подрубим. Старую кафельную плитку – оторвем, не отрывается – молотком ее! зубилом, ударной дрелью! Ух! Раззудись рука – разойдись плечо!
И тут, в самый разгар светлого праздника обновления (хотя грязи и пыли, конечно, много), на очередной передышке, вы слышите, что звонок ваш трезвонит не переставая, а по входной двери раздаются все более громкие удары. Это пожаловали соседи! И они не разделяют вашей бодрости духа и желания продолжить ремонт. Совсем наоборот! Эти люди ругаются, кричат в голос и призывают вас остановиться (в самом начале пути!), прекратить шуметь. Более того – председатель ТСЖ (ЖСК, старший по дому или подъезду – нужное подчеркнуть), якобы на законных основаниях, прямо запрещает долбить-сверлить-пылить. А сосед снизу заявляет, что от ваших работ у него по потолку пошла трещина, и вы обязаны ему компенсировать материальный и моральный ущерб.
Примем, как данность, что отношения с соседями испорчены. На чьей же стороне находится закон в этой ситуации? Рассмотрим все вышеизложенные претензии с правовой точки зрения. Во-первых, запретить делать ремонт квартиры вам не может никто, кроме суда. Проведение текущего ремонта – это ваша прямая обязанность. Во-вторых, время проведения шумных работ регламентируется местным законодательством. Для Москвы – это будние дни, с 10 до 19 часов. В третьих, чтобы запретить вам проведение ремонта, на основании того, что в результате ваших работ причинен ущерб конструктивным элементам здания (трещины в стенах, или потолке), ваши соседи должны обратиться в суд с результатами проведенной (за свой счет) специальной строительной экспертизы, доказывающей именно вашу вину. Я не призываю, шуметь и портить отношения с соседями – лучше с ними дружить, или, хотя бы, не конфликтовать. Я за то, чтобы все придерживались установленных норм и правил. Почти всегда с соседями можно договориться – ведь и они когда-нибудь захотят сделать Ремонт.

---

Что лучше: «сталинка» или новая классика?

2010-01-28 11:35:00 (читать в оригинале)


Спрос на "сталинки" и ЦК-дома в Москве по-прежнему достаточно высок, особенно среди экспатов. Эти дома отличает высокое качество строительства, идеальное месторасположение и статус дома. Лучшие образцы советской элитки, по мнению риэлторов, можно сравнить по стоимости с элитными новостройками. Так, уникальные советские объекты "Дом на Набережной" или "сталинские высотки" оцениваются примерно также как "Римский дом" или "Итальянский квартал" - по 20 тыс. долл. за квадратный метр. В связи с этим выбор между советской и совеременной классикой зачастую связан с личными предпочтениями: или иметь подземный паркинг, или жить в исторической атмосфере, которую не может дать ни одна новостройка. К тому же, по данным агентств недвижимости, за время кризиса площади элитных современных квартир стали приближаться к "сталинкам". RealEstate.ru решил сравнить советские элитные дома с современными элитными новостройками, определив их "плюсы" и "минусы".

Бум на покупку сталинских и номенклатурных домов пришелся на начало 1990-х, в то время, когда у граждан впервые появилась возможность переехать из тесных «хрущевок» или типовых панелей в просторные квартиры. «Сталинские» дома, построенные до и после войны, и дома ЦК, построенные во времена Брежнева в 1960-70 годах, возводились для советской культурной и политический элиты. В то время они были эталоном советской архитектуры, а поскольку их больше не строят, они и по сей день имеют устойчивый спрос на рынке. Дома данной категории отличает, прежде всего, престижность районов расположения, качество строительства и большие размеры квартир. Стоят сталинские и дома ЦК преимущественно в центре Москвы в районах Арбата, Б. и М. Бронной, Чистых и Патриарших прудов, Тверской улицы и в престижных районах за пределами ЦАО: на Ленинском проспекте, в районе Аэропорта, вблизи парковых зон или водоемов. В целом, эти дома имеют весь набор необходимых для дорогостоящего жилья характеристик. В основном советские дома построены из кирпича и имеют красивый облицованный камнем или лепниной парадный фасад. Сами квартиры наделены большими площадями и, в частности, кухнями, рациональной планировкой и высокими потолками по 3-3,5 м.

Советские элитные дома не только исторические, но и хорошо сохранившиеся. «Цековские» и сталинские дома нельзя назвать изношенными, хоть и строились они достаточно давно», - рассказала RealEstate.ru исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. «Это связано с тем, что при строительстве использовались самые качественные и прочные материалы, а дальнейшая эксплуатация домов всегда осуществлялась на очень высоком уровне. Поэтому расходы на ремонт домов такого типа во много раз меньше».

Кроме того, советские элитные дома пропитаны определенной атмосферой, сохраняют высокий социальный статус и авторитет, чего просто не может быть у новостроек. Особую ценность для покупателей имеют квартиры с мемориальной ценностью – те, в которых жили знаменитые личности прошлого.

С развитием рынка недвижимости альтернативой советской элитке стали выступать новые элитные дома, построенные в стиле неоклассики – наиболее востребованном сегодня архитектурном стиле в жилье. Они так же, как и советская элитка, расположены в престижных районах города, имеют большие жилплощади, но, в отличие от сталинских и брежневских апартаментов, в своем арсенале имеют дополнительные плюсы, которые невозможны в старых домах: паркинги и современные коммуникации. По словам М.Литинецкой из Blackwood, «квартиры в новых домах имеют ряд своих преимуществ, которые позволяют продавать их в некоторых случаях по более высокой цене. Так, элитные новостройки сразу возводят с паркингами, что выгодно отличает их от старых домов, тем более в центре города, где сейчас проблема отсутствия машиномест особенно актуальна. Также новые дома стараются обеспечить необходимым набором инженерной и социальной инфраструктуры. К тому же архитектура новостроек часто бывает более продуманной и привлекательной для современного покупателя».

Так, не все сталинские дома украшают красивые парадные, часто встречаются маленькие подъезды и маленькие лифты, отсутствие консьержа, плохое состояние подъездов и прилегающей территории. При этом в ряду советских домов есть и уникальные объекты, которыми являются, например, «Дом на Набережной» и знаменитые «сталинские высотки», которые не перестают цениться на рынке. «При выборе сталинского или дома ЦК всегда надо учитывать, что строились они для определенных ведомств, что и определяло характер дома: площади квартир, высоту потолков, отделку фасадов и парадных. Так, к примеру, есть «сталинки», которые изначально строились с большими квартирами по 150 кв.м. Расположены они преимущественно на Тверской улице и в районе Патриарших прудов», - рассказала руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills Екатерина Гурьева. К недостаткам советских квартир также можно отнести наличие одного санузла, тогда как в современных элитных комплексах два, а иногда и три – в зависимости от количества комнат. К тому же, сталинские дома нужно разделять на довоенные и послевоенные. Так, у довоенных используются деревянные перекрытия, а у послевоенных – железобетонные. По словам директора департамента зарубежной недвижимости Paul's Yard Эллы Братиловой, потолки в ЦК-домах, в отличие от сталинских, в редких случаях бывают выше 3 м, в основном это 2,6 – 2,8 м, а также неудобные планировки. Однако, редко когда в современных домах высота потолка, как в "сталинках", достигает 3,5 м.

До последнего времени новостройки и советские квартиры сильно отличались и по метражу. Так, самая большая «сталинка», то есть в 4 комнаты, имеет общую площадь порядка 90-100 кв.м, а площадь современной 4-комнатной элитной квартиры доходит до 170 кв. м. В среднем же площадь «сталинки» составляет от 70 до 90 кв. м, ЦК-дома - от 35 до 120 кв. м (в редких случаях – 140 кв. м), площадь новых элитных квартир – от 80 кв. м до 250-300 кв.м. Несмотря на существенную разницу в метраже, за время кризиса площади в новых элитных домах стали сокращаться. Как рассказывает Е.Гурьева из IntermarkSavills, в связи с изменениями на рынке последние год - полтора стали появляется элитные квартиры с более разумными площадями в 100-120 кв.м.

К неоспоримым преимуществам современных элитных домов можно отнести и однородное социальное окружение, чего не скажешь о сталинских и ЦК-домах, которые по прошествии полувека во многом сменили свой социальный состав.

«Несмотря на то, что сталинские и ЦК дома не всегда отвечают требованиям высококлассного жилья, спрос на них остается на прежнем уровне даже летом, когда идет спад покупательской активности», - говорит М. Литинецкая из Blackwood. – «Чаще всего дома этого типа арендуются представителями иностранных фирм и организаций. Покупают квартиры в таких домах обеспеченные жители столицы, которые ценят особую особую историческую атмосферу». По словам директора агентства недвижимости «Усадьба» Натальи Кац, успех данных домов обусловлен безупречным качеством строительства и идеальным месторасположением, за исключение домов, построенных вдоль оживленных магистралей, таких как Садовое кольцо. «У нас были случаи, когда клиенты европейцы рассматривали квартиры только в сталинских домах, и отказывались от новостроек», - говорит риэлтор.

В любом случае, выбор покупателя зависит от его личных предпочтений: кто-то ценит историческое значение дома, а кто-то хочет жить в современном, полностью обеспеченном всем необходимым здании.

К тому же, способствует этому разница бюджетов и классности сравниваемого жилья. Квартиры в «сталинках» и ЦК-домах чаще всего стоят на стыке бизнес-класса и элитки, при этом могут относиться даже к эконом-классу. Их принадлежность к определенному сегменту зависит от индивидуальных характеристик самой квартиры и дома в целом. Современные же дома в стиле классики, расположенные в центре города, чаще всего принадлежат к полноценному элитному классу.

Амплитуда цен на данные советские дома достаточно высока, так как все зависит от местоположения, этажа, качества ремонта и подъезда. Так, по словам Э.Братиловой из Paul's Yard, разница в стоимости между аналогичными домами в районе Проспекта Мира и Арбата может составлять 100%.

Многое в стоимости «сталинок» и ЦК домов играет расположение. Так, например, по данным Е. Гурьевой из IntermarkSavills, квадратный метр в «сталинском» доме на 9-ой Парковой улице может стоить и 4,5 тыс. долл. Поскольку это вторичный рынок многое зависит от качества ремонта квартиры. В хорошем месте, с отличными видами, большими парадными и первоклассным ремонтом цена за «квадрат» может доходить до 20 тыс. долл. К примеру, в «Доме на набережной» квартира с видами на Кремль сейчас продается по цене 22 тыс. долл. за квадратный метр. Хотя, по мнению Е.Гурьеврой, это цена завышена, и квартира, скорее всего, будет продана с дисконтом.

В среднем, по данным, М. Литинецкой из Blackwood, квартиры в «цековских» домах можно приобрести за 10-20 тыс.долл. за 1 кв.м, в сталинских домах – по 7-18 тыс.долл. за 1 кв.м. «Как во всех домах, относящихся к советской элите, в «цековских» и сталинских домах на продажу могут выставляться квартиры, цены на которые определяются не рынком, а историческим значением самих квартир, в которых проживали известные люди, имеющие не менее знаменитых соседей. Цены в таких случаях могут превышать рубеж 20 тыс. долл. за 1 кв. м», – отметила эксперт. По словам Н.Кац из «Усадьбы», квартира в «брежневском доме» по адресу: Гранатный пер., 10 продается по цене от 20 тыс. долл. за квадратный метр.

«Самых лучших представителей этого сегмента рынка – на Тверской улице, в Романовом переулке, на Патриарших прудах можно соотнести по стоимости с современными элитными комплексами, построенными в классическом стиле: «Римским домом» известного архитектора Филиппова и «Итальянским кварталом», - считает Е. Гурьева из IntermarkSavills. – «Стоимость квадратного метра в них в среднем составляет 20 тыс. долл.»

Однако это скорее исключение, чем правило – средний чек при покупке советской элитки обычно значительно ниже, чем при покупке элитной новостройки. В среднем приобретение сталинской и номенклатурной квартиры сегодня обходится в 1-1,5 млн долл. По данным Э.Братиловой из Paul's Yard, при нынешнем активном рынке предложений аналогичных предложений по такой стоимости в новых домах немного – в основном это неоконченное строительство. «К примеру, за 2 млн долл. сегодня можно купить большую квартиру площадью около 200 кв. м в сталинском доме с чистым подъездом, без охраны, но с домофоном и со стихийной парковкой во дворе. Если дом новый, с охраной и подземной парковкой, то за эти деньги можно приобрести квартиру не более 100 кв. м», - комментирует риэлтор.

Как ранее рассказала RealEstate.ru директор брокерско-консалтинговой компании TWEED Ирина Могилатова, если до кризиса средний чек элитной новостройки составлял от 1,5 млн долл. до 4 млн долл., то сейчас расценки куда скромнее, наиболее активно ведут себя клиенты с бюджетами от 1 млн долл. до 2,5 млн долл. Цена квадратного метра элитного столичного жилья на первичном рынке достроенного жилья, по данным опрошенных RealEstate.ru агентств, составляет порядка 18-18,5 тыс. долл.

При том, что цены элитной новостройки и вторичной «сталинки» могут быть одинаковыми, существенную разницу составляет стоимость обслуживания. Если советские и номенклатурные дома стоят на балансе в ЖЭКе, то новые элитные комплексы обслуживаются эксплуатирующими компаниями по цене от 1 до 4 долл. за 1 кв. м ежемесячно. Поэтому выбирая современное жилье, нужно помнить, что потом его нужно будет еще и содержать. К тому же, поскольку речь идет о новостройках, которые у нас обычно сдаются без отделки, то превращение периметра стен в собственное жилье также потребует немало средств.

«Сегодня уже нет такого бума как в 90-е года, когда выбирать было не из чего и пределом мечтаний было жить в большой сталинской квартире, - говорит Е. Гурьева из IntermarkSavills, - сейчас если у человека достаточно денег, то в выборе между «сталинкой» и новой элиткой он предпочтет второе. Все же сталинские и ЦК дома это компромиссный вариант, когда нет денег на дорогостоящий ремонт и оплату за обслуживание дома. Если же средства позволяют, то человек выберет квартиру с двумя санузлами, стационарным паркингом и современными коммуникациями».
Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА